[르포] 힐스테이트 광명11, '로열층·면적' 죄다 조합원 몫 … "설거지 물량만 남았다"

"로열층 기대는 접어라. 특히 주력인 59A 물량은 저층만 나오는 것으로 알고 있다." (T공인 관계자)
"규모나 입지는 대장단지로 부를만하다. 다만 일반분양 퀄리티나 단절성이 아쉽다."(C공인 관계자)

경기 광명시 대장단지로 주목받는 '힐스테이트 광명11'이 오는 17일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약일정에 돌입한다. 4291가구 대단지에 초역세권 입지를 갖춰 전반적으로 청약 흥행을 점치는 분위기다. 하지만 입지나 단지설계 등을 뜯어보면 3개 블록으로 나뉜 단절성과 낙후된 주변인프라, 로열층 물량의 부재 등 아쉬운 부분들이 적잖다.

11일 찾은 힐스테이트 광명11 현장은 레미콘 등 대형중장비와 건설근로자들이 드나들면서 분주한 모습이었다. 4000가구가 넘는 대단지인 만큼 현장 규모도 상당했다. 공사현장 주변을 한바퀴 돌아보는데에만 성인남성 걸음으로 1시간 가까이가 소요됐다.

게다가 바로 옆에 2045가구 규모 '철산역 자이' 공사도 진행중이어서 단지 일대는 거대한 신도시 개발현장을 방불케 했다. 

현장에서 만난 주민들은 초대형 신축단지에 기대감을 표했다. 단지 인근에서 식당을 운영중인 한 주민은 "하루종일 중장비가 오고가는 통에 시끄럽긴 하지만 지역사회엔 좋은일 아니겠는가"라며 "광명사거리역과 철산역 인근이 상당히 낙후돼있는데 공사가 마무리되면 동네 분위기가 꽤 바뀔 것 같다"고 말했다.

이단지는 광명11R구역을 재개발하는 것으로 지하 5층~지상 최고 42층·25개동·4291가구 규모다. 이중 조합원분 3398가구와 임대 241가구를 제외한 652가구(특별공급 356가구·일반공급 296가구)가 일반분양으로 풀린다.

주택형별 분양가는 최고가 기준 △39㎡A 6억1020만원 △39㎡B 5억6440만원 △51㎡ 9억7640만원 △59㎡A 11억6940만원 △59㎡B 11억2260만원 △59㎡C 11억3240만원 △74㎡C 13억5300만원 △74㎡D 13억8610만원 △84㎡D 16억4100만원이다.

다만 이곳을 일반적인 대단지로 보기엔 애매하다. 도로와 인근 도덕산에 의해 단지가 3개 블록으로 나뉘기 때문이다. 분양홈페이지 등을 보면 각블록은 △11-1-1R(1동) △11-1-2R(2동) △11-2R(3동) 등 별도구역으로 구분돼있다. 이들 단지는 각각 커뮤니티시설도 따로 조성돼 사실상 별개단지로 봐도 무방하다.

실제 현장을 둘러본 결과 1동과 2동 사이엔 왕복 4차선 도로가 놓여 있었다. 단지명이 적힌 펜스가 없었다면 각각 다른 현장으로 보일 법도 했다.

특히 3동 경우 인근 2동과의 사이를 도덕산이 가로막고 있는데다 규모도 300가구 안팎에 불과해 '나홀로 단지' 형태를 띠고 있다. 2동과 직접 연결되는 도로가 없고 유일한 통로는 산자락을 가로지르는 공중보행로뿐이라 단절성이 더욱 크게 느껴질 수 있다.

또한 1·2동은 주출입문이 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있지만 3동은 정문이 아예 동쪽 철산역을 향하고 있다. 학군도 1·2동은 광명남초교, 3동은 광명광덕초교로 배정되는 등 같은 단지임에도 생활권 자체가 다르다.

특히 3동은 평지에 위치한 1·2동과 달리 산자락에 위치해 경사도가 상당했다. 대로변부터 3동 현장이 위치한 언덕까지 10분가량 걸어올라가자 초겨울 쌀쌀한 날씨였음에도 등에 땀이 맺혔다.

커뮤니티시설도 각동별로 차이를 보인다. 3동은 커뮤니티시설이 피트니스와 경로당만 조성돼 수영장이나 골프연습장 등을 이용하려면 2동까지 걸어서 이동해야 한다. 

이같은 단절성 외에 일반분양 물량중 저층, 소형 비중이 높은 것도 아쉬운 부분으로 꼽힌다. 재건축·재개발 단지는 신도시 단지와 달리 기조성된 주변 인프라를 입주와 동시에 그대로 누릴 수 있는게 장점이다. 대신 로열층 등 선호물량 상당수가 조합원에게 우선배분되기 때문에 실소유자 사이에서도 호불호가 갈린다.

인근 공인중개사무소와 분양자료 등에 따르면 일반분양 물량이 407가구로 가장 많은 59㎡A 주택형 경우 11층이상 물량이 없다.

동별로 보면 1·2동은 39㎡A와 51㎡ 등 소형물량 일부만 중고층이 배정됐으며 59㎡A는 모두 10층이하 저층이다. 3동 경우 비교적 중고층 물량 비중이 높은편이다. 주택형별로 보면 △39㎡B △59㎡B △59㎡C △74㎡D 등이 중고층으로 배정됐다. 또한 1·2동과 달리 59㎡A 주택형이 아예 없다. 선호도가 가장 높아 '국민평형'으로 불리는 84㎡는 일반분양 물량이 단 2가구뿐이고 그나마도 1·2층 저층이다.

즉 층수 상관없이 일단 당첨되는게 중요하다면 공급물량이 많은 59㎡A 청약을 노리는게 좋다. 반대로 층수나 조망권 등이 중요하다면 51㎡이하 소형물량이나 △59㎡B·C △74㎡C·D 등을 전략적으로 선택해볼 수 있다. 다만 59㎡B·C와 74㎡C·D는 공급물량이 적고 1·2동이 아닌 나홀로 단지인 3동에만 배정돼 리스크가 있을 수 있다.

단지 인근 T공인 관계자는 "주력상품인 59㎡A가 중고층 물량이 없는 점에 아쉬움을 나타내는 임장족들이 꽤 있다"며 "좋은 물량은 조합원들에게 배정되고 나머지 설거지 물량만 공급된다는 불만도 나왔다"고 설명했다. 그러면서 "다만 일반분양에 비선호 물량이 많은 것은 일반적인 재개발단지 특성이지 이곳만의 문제는 아니다"고 부연했다.

단지 입지도 호불호가 갈릴 것으로 보인다. 우선 대중교통 이용은 매우 편리할 것으로 보인다. 단지는 수도권지하철 7호선 광명사거리역이 반경 500m내 위치한 초역세권 입지를 갖췄다. 특히 가장 서쪽에 위치한 1동 경우 도보 5분이면 역으로 이동할 수 있다. 반대로 3동은 광명사거리역보다는 철산역이 더 가깝다. 학군도 광명남초교와 광덕초교가 단지 바로 인근에 위치해 도보통학이 가능하다.

다만 주변 인프라가 노후돼 신도시 신축 분위기를 기대했다면 실망감이 클 수 있다. 실제 단지 공사현장 주변을 둘러본 결과 단지와 대로변 사이엔 저층상가와 빌라들이 밀집해 있었다. 건물이 낡고 노후된데다 일부 골목길은 차 한대가 겨우 지나갈 정도로 좁아 전반적으로 정돈되지 않은 분위기를 자아냈다. 광명사거리역 근처로 걸어나가자 술집과 모텔, 노래방 등 유흥시설도 눈에 띄었다.

M공인 관계자는 "광명동과 철산동 일대는 미래가치를 보고 장기간 실거주하기 좋은 입지"라며 "현재 곳곳에서 재개발이 진행중이어서 낙후된 주변환경은 점진적으로 개선될 것"이라고 예상했다. 그러면서 "인근 철산역 자이도 비싸다고 난리였지만 한달도 안돼 완판됐다"며 "힐스테이트도 분양가가 다소 비싸다는 반응이 많지만 무난하게 완판될 것으로 예상한다"고 전망했다.

C공인 관계자는 "일반분양 물량이 저층, 소형 위주인 만큼 청약통장을 소진하기엔 부담이 다소 클 수 있다"며 "예산이 어느정도 확보됐다면 층수나 조망권이 더 좋은 입주권 매수를 시도해보는 것도 방법"이라고 귀띔했다.