'7년 표류' 남산타운, 필지분할로 조합설립 꿈 이루나

7년간 표류해 온 서울 중구 신당동 남산타운 아파트 리모델링 사업이 '필지분할' 승부수를 띄웠다. 임대동과 상가를 분리해 조합을 설립함으로써 규제와 동의율 문제에 막혔던 사업 흐름을 되살리겠다는 구상이다. 해당 방안을 두고 서울시와 협의, 법률 검토까지 병행하면서 사업에 재차 탄력이 붙는 분위기다.

25일 정비업계에 따르면 남산타운은 서울 최대 리모델링 추진 단지로 꼽힌다. 서울 중구 신당동 844번지 일대에 최고 18층·42개동·5152가구 규모로 조성된 대단지 아파트로 버티고개역·약수역·금호역이 인접해 교통 편의성도 갖췄다. 

231%에 달하는 용적률 탓에 재건축 기대 수익이 낮아 일찍이 리모델링으로 방향을 정했다. 2018년 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐고 최고 21층·3585가구로 사업 추진에 돌입했다.

하지만 임대가구와 분양주택이 같은 필지로 묶여있는 탓에 조합설립에 어려움을 겪었다. 임대주택 소유자인 서울시는 동별 리모델링을 추진중인 반면 조합은 전체 리모델링을 주장하고 있어 사업에 속도가 붙지 못했다.

2023년 10월에는 조합 창립 총회까지 개최했지만 조합설립인가를 받아내는 데는 실패했다. 추진위원회가 받아온 동의서는 분양·임대 단지가 포함된 전체 주택단지가 아닌 분양주택에 한정됐기 때문이다. 

결과적으로 주택동·임대동·부대시설(상가)간 협의가 이뤄지지 않으면서 사업에 제동이 걸린 것이다.

또한 이 아파트는 남산경관과 조화를 이뤄야 하는 경사지형에 위치해 남산지역 중점경관관리구역에 속한다.

중점경관관리구역은 서울 시내 주요 경관을 보존하기 위해 지정된 도시계획상 구역으로 높이·형태 등 경관요소에 관한 엄격한 관리가 요구된다. 

구역에 속한 부지에서는 건축물 계획 시 주변 경관보존을 위한 추가검토·제한이 따른다. 남산타운 아파트 역시 구역과 관련해 사업설계나 인허가 과정이 복잡해질 공산이 크다.

대공방어협조구역에 속하는 것 역시 또 다른 제약요건으로 꼽힌다.

대공방어협조구역은 국방부장관이 지정하는 군사 관련 보호구역으로 유사시 대공방어작전을 보장하기 위한 구역이다. 

해당 지역에선 일정 높이 이상 건축물 건설 또는 공작물 설치 시 군당국과 사전협의를 거쳐야 한다. 협의결과에 따라 사업계획이 수정되거나 제한될 수 있다.

이런 가운데 오세훈 서울시장은 최근 필지분할을 통한 사업 속도전을 예고했다. 아울러 주택단지형 조합설립인가가 가능한지 검토할 예정이다. 

특히 주택단지를 분양주택만으로 취급할 수 있는지 법률자문과 서울시·국토교통부 유권해석도 거칠 전망이다. 또한 한계가 많은 기존 제도를 넘어 혼합주택 단지 대상 특례조항을 신설할 계획이다.

표류상태를 끝내기 위한 또다른 대안으로 '조건부 조합설립인가'도 거론되고 있다. 조건부 인가는 남산타운 아파트 단지 중 임대단지를 제외한 분양단지 단독으로 리모델링 조합설립인가를 추진하는 것이 골자다.

이를 통해 서울시와 임대단지 주민 우려를 줄이면서 정체된 사업 노선을 풀어보겠다는 방침이다.

조건부인가가 진행되면 임대단지 소유주인 서울시 권리변동이 없다. 이어 노후 임대단지 외관 정비·교체 등 조건을 통해 분양단지 조합설립인가를 우선 진행한다. 

업계에서는 제도적 보완도 중요하나 이해당사자간 협의가 우선돼야 조합설립·사업진행에 차질이 없을 것이란 지적이 나온다.

서울 중구 신당동 G공인중개소 관계자는 "추진위원회 측에서 최근 설명회 개최 등 4월내 조합설립 목표로 속도를 내고 있다"며 "다만 내부 이해관계자 마찰이 있어 실제 목표 달성은 어려울 것"이라고 설명했다.

같은 지역 C공인중개소 관계자는 "최근 법률자문 시도 소식 등 정체된 사업속도를 올리려는 시도가 체감된다"며 "단 조합설립을 위한 주민동의가 선례돼야 하므로 현장 갈등 상황들을 어떻게 해결하느냐가 향후 사업진행 핵심이 될 것으로 보인다"고 말했다.