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'한남더힐' 세입자·시행사 모두 엉터리 감정 판명

입주자·시행사 입맛따라 비교물건 선정…짬짜미식 평가참고자료 있음에도 평가규칙 어기고 비교방식만 채택한국감정원 이례적 적정평가액 제시…분양가 영향 미칠듯

입력 2014-06-02 15:15 | 수정 2014-06-02 16:45

▲ 고가 임대아파트인 '한남더힐'의 단지 내 모습.ⓒ국토교통부


분양전환 과정에서 부실 감정평가 논란을 빚은 고급 임대아파트 단지 '한남더힐'의 감정평가가 입주자·시행사 측 모두 부적절한 것으로 나타났다.


임대주택인 까닭에 마땅한 실거래 사례가 없는 가운데 입주자와 시행사 측 감정평가법인이 각각 의뢰인 입맛에 맞는 비교사례를 들어 짬짜미식 감정평가를 한 것으로 판정 났다.


◇비교대상 선정 의뢰인 입맛대로…시행사·세입자 평가액 최대 50억원 차이


국토교통부는 한남더힐 감정평가 과다 책정에 관한 민원 제기로 한국감정원에 감정평가 타당성조사를 의뢰한 결과 입주자·시행사 양측의 감정평가서가 모두 부적정 판정을 받았다고 2일 밝혔다.


국토부는 이에 따라 이달 중으로 징계위원회를 열어 감정평가사를 징계처분할 계획이며 해당 법인에 대해서도 국토부장관 직권으로 업무정지나 과징금 처분을 할 방침이다.


감정원은 양측 평가법인 모두 비교대상 사례선정과 시점수정, 품등비교 등이 미흡해 평가액이 적정가격 범위보다 현저하게 과소 또는 과다 평가됐다고 판명했다.


감정평가에 관한 규칙에 따르면 공동주택 감정평가는 △인근 유사 공동주택 거래가격을 기준으로 한 비교방식을 기본으로 하되 △회계감사보고자료 등을 참고해 대상물건의 건설비용 추정액을 기초로 한 원가방식과 △임대료 등을 분석한 수익방식 등을 추가로 적용해 합리성을 검토해야 한다.


하지만 입주자 측 의뢰로 공동평가에 나선 N·J법인은 비교방식만을 적용해 평가액을 산출한 데다 사례 선정과 품등 비교(조망·위치 등 아파트 품질 결정 조건을 비교하는 것) 등이 미흡해 적정가격수준보다 현저하게 낮게 평가된 것으로 검증됐다. 다만 비교대상의 거래 시점 가격을 평가 시점으로 고쳐 환산하는 시점 수정은 이루진 것으로 밝혀졌다.


시행사가 의뢰한 M법인은 원가방식을 부분적으로 적용하긴 했으나 비교방식만으로 평가액을 산출했을 뿐만 아니라 사례 선정과 시점 수정, 품등 비교 등이 전반적으로 미흡하다는 평가를 받았다.

 

D법인은 사례 선정과 시점 수정은 적정했지만, 비교방식만을 적용했고 품등 비교와 시산가액 조정이 미흡한 것으로 확인됐다.


감정원 관계자는 "양측 법인 모두 용산구의 여러 사례 중 가장 유사한 사례를 비교대상으로 선정했어야 하나 그렇지 않았다"며 "임대료와 원가 관련 자료도 있어 원가방식이나 수익방식을 추가로 적용해 평가액을 뽑을 수 있었지만, 그렇게 하지도 않았다"고 부연했다.


국토부 관계자는 "한남더힐 같은 부실평가가 재발하지 않게 감정평가실무기준을 개정해 대규모 일반평가에 관한 구체적인 평가기준을 마련하겠다"며 "감정평가서와 관련 서류를 감정평가정보체계에 의무적으로 등록하도록 해 감정평가 투명성을 높여나가겠다"고 말했다.

▲ 국토교통부 유병권 토지정책관은 2일 정부세종청사 기자실에서 고가 임대아파트인 '한남더힐'의 적정 감정평가액에 대한 타당성 조사 결과 세입자나 시행사 측의 감정평가 결과가 모두 부적정한 것으로 판정됐다고 밝혔다.ⓒ연합뉴스


◇감정원 이례적으로 적정평가액 제시…"앞으로도 제시할 것"


감정원은 그동안 감정평가 타당성조사 결과를 발표하면서 적정가격 수준을 밝히지 않았지만, 이번에는 이례적으로 적정선을 제시해 눈길을 끈다.


한남더힐 600세대에 대한 평가총액은 세입자 측은 1조1699억원, 시행사 측은 2조5512억원으로 1조3813억원이 차이 난다. 주택 크기별 평가액은 전용면적 243~244㎡ 36가구의 경우 시행사 측은 79억6000만원인데 반해 입주자 측은 28억7000만원으로 최대 50억원까지 차이가 벌어진다.


감정원은 입주자 측과 시행사 측 평가액 사이인 1조6800억~1조9800억원을 적정가격 수준으로 제시했다.


비교방식으로 1조8300억원의 시산가액을 산출한 뒤 원가·수익방식은 물론 전세가와 공시가격 대비 매매가를 추가로 조사해 평가액을 산출했다는 설명이다.


감정원 관계자는 "공식적으로 발표하진 않았지만, 타당성조사를 통해 내부적으로 적정가격을 산출해왔다"며 "이번 사례는 임대주택이라 실거래사례가 없는 데다 거래 규모가 방대하고 분양전환을 목적으로 아파트 전체를 평가하는 것이라 세밀한 평가가 필요했으로 (논란이 커지면서) 그동안 미온적으로 대처해왔다는 지적에 따라 적정가격을 밝히게 됐다. 앞으로도 적정가격을 제시할 방침"이라고 설명했다.


국토부 관계자는 "타당성조사 결과는 평가기준의 적합성과 감정평가사 징계를 위한 기초자료로 활용되며 감정원의 적정가격 제시가 곧바로 분양가격으로 적용되기는 어렵다"며 "다만 파급효과가 있어 평가액 산정에 있어 중요한 근거자료가 될 것"이라고 밝혔다.

임정환 eruca@hanmail.net
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