[하반기 경제정책] 족쇄 푼 부동산규제… 시장화답만 남았다

최경환 경제부총리의 새 경제팀이 하반기 경제정책운용방향을 발표했다. 정부 정책의 영향을 크게 받는 부동산시장은 이번 발표에 이목을 집중하고 있다.

정부는 24일 오전 세종청사에서 박근혜 대통령 주제로 열린 경제관계장관회의에서 새 경제팀의 경제정책방향을 발표했다. 최 부총리는 주택시장 정상화를 위해 금융규제 완화, 재건축 안전진단기준 완화, 청약통장 단일화 등을 제시했다.

대출 여력을 높여 부동산시장 활성화를 꾀하겠다는 계획이다. 문제는 1000조원에 달하는 가계부채 위험. 새 경제팀은 이를 해결하기 위해 상환부담을 낮추는 해법을 내놨다.

◇LTV 70%· DTI 60% 단일화

최 부총리가 앞서 언급한 데로 집을 담보로 대출 시 은행에서 담보가치를 인정해 주는 비율인 LTV는 70% 단일화한다.

현재 LTV는 은행·보험은 서울 50%, 경기·인천 60%로 나뉘어 적용된다. 주택금융공사에서 고정금리 조건의 적격대출로는 70%까지, 상호금융·저축은행 등 기타 비은행권은 15%포인트까지 추가한도를 받아 85%까지 가능하다.

총소득에서 부채의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율인 DTI는 60%로 단일화한다.

DTI는 현재 은행·보험업종은 서울 50%, 경기·인천 60%로 제한된다. 기타 비은행권은 3억 이하 주택에 한해 5%포인트 추가한도를 적용, 55%, 65%까지 대출이 허용된다.

LTV와 DTI규제 완화는 부동산시장의 오랜 숙원이다. 주택 구입 의사는 있으나 자금이 부족한 이들에게 '단비'가 될 수 있기 때문이다.

예를 들어 LTV의 경우 서울에서 5억원 규모의 주택을 매입할 경우 기존에는 은행에서 2억5000만원까지 대출을 받을 수 있었다. 하지만 앞으로 3억5000만원까지 가능해진다.

DTI는 연간 소득 7000만원이고 DTI가 50%라면 총부채의 연간 원리금 상환액이 3500만원을 초과하지 않아야 했지만, 앞으로 4200만원으로 한도가 늘어난다.

DTI 산정 시 청장년층의 소득인정범위도 현행 10년에서 대출만기 범위 내 60세까지로 확대된다.

소득인정범위는 직전 1년 소득을 토대로 국세통계연보상의 연령대별 근로자 급여증가율을 감안해 예상소득을 추산하는 것이다. 대출산정의 기준이 된다.

금융당국 추산에 따르면 30~40대 기준 종전의 소득인정범위가 현재 소득보다 평균 32% 높았는데 앞으로는 60~70%로 늘어나게 된다. 즉 대출 여력이 추가되는 것이다.

대출 만기조건도 10년에서 20년, 30년으로 확대할 수 있어 매달 갚아야 하는 이자와 원리금 부담이 덜어진다.

여기에 LTV·DTI 단일화로 은행이나 보험사에서 대출시 이자부담이 비은행권보다 훨씬 낮아지게 됐다. 은행권의 최근 주택담보대출 금리는 3%대, 저축은행 등은 6~13%로 훨씬 높다.

이에 주택담보대출이 제1금융권으로 흡수될 경우 가계의 이자부담액은 절반 수준까지 낮아질 것으로 예상된다.

또 가계부채의 연착륙 방법으로 고정금리·비거치식 분할상환 주택담보대출 세제혜택이 늘어난다.

정부는 현재 15년 이상 만기에만 적용되던 이자상환액 소득공제 적용대상을 10년 이상 만기로 확대 적용키로 했다. 단 10년 만기 상품에 대한 한도는 15년(연 500만원)보다 낮은 300만원이다.

◇낡고 주거환경 나쁜 주택, 재건축 가능

정부는 주택재건축사업 활성화를 위해 사업 추진 여부를 결정하는 안전진단 기준을 완화할 방침이다.

재건축사업 안전진단기준은 시장·군수·구청장이 판정한다. 건축물의 구조안전성, 설비 노후도, 주거환경, 비용 등을 평가해 점수로 환산, 일정 수준 이하면 재건축사업을 할 수 있다. 단 기울기·내구성 등 구조안전성에 심각한 문제가 있으면 바로 재건축할 수 있다.

국토교통부는 앞으로 설비 노후도나 주거환경의 평가 비중을 높여 구조안전성이 심각한 수준이 아니어도 재건축할 수 있도록 기준을 조정할 계획이다.

재건축사업이 통상 구조안전성 요건을 충족하지 못해 지연된 점을 감안하면 이번 조치는 재건축사업 시기를 앞당기는 효과를 낳을 것으로 기대된다.

또 국토부는 수도권 과밀억제권역에서 재건축 시 전용면적 85㎡ 이하 주택을 가구 수 기준으로 60%, 연면적 기준으로 50% 이상 확보하도록 한 요건을 완화할 방침이다.

가구 수 기준은 유지하되 연면적 기준을 낮추거나 아예 없애는 방안을 검토 중이다.

소형 주택을 많이 짓는 현재 시장 상황을 반영한 조치다.

서울시가 조례를 통해 의무화하고 있는 재개발·재건축사업 공공관리제는 주민들이 선택할 수 있도록 고친다.

공공관리제는 시장·군수나 한국토지주택공사 등이 설계자·시공자 선정·정비사업자 선정 등을 지원해 정비사업의 투명성을 높이는 제도다.

◇청약통장 '주택청약종합저축'으로 통일

정부는 청약제도 단순화도 추진한다.

청약저축·청약부금·청약예금·청약종합저축 등 4종류에 달하는 청약통장은 '주택청약종합저축'으로 일원화된다.

청약 납부 횟수에 따라 1~3순위로 나눈 뒤 무주택 기간·부양가족 수·청약저축 가입 기간 등에 따라 서열을 매기는 구조도 단순화한다.

민영주택 청약 때 적용되는 청약가점제에서 주택 보유 수에 따른 감점 조항도 없어진다.

정부는 청약통장이 목돈 마련의 수단이 되도록 예금액에 대한 소득공제 혜택도 늘릴 방침이다. 총급여가 7000만원 이하인 무주택 세대주는 현재 120만원인 소득공제 한도를 240만원으로 올릴 예정이다.

이 같은 내용의 청약제도 개선대책은 10월께 내놓을 계획이다.

주택담보대출인 디딤돌 대출도 무주택자에서 1주택자로 확대된다. 다만 1주택자는 일정 기간 안에 기존 주택을 처분해야만 한다.

디딤돌 대출은 올 상반기 5조원가량 대출이 이뤄졌는데 하반기에는 대상자 확대로 최대 6조원까지 융자할 계획이다.

부동산 투자이민제의 투자 대상에 인천경제자유규역 내 미분양주택도 포함키로 했다. 

◇GTX·제2서해안고속도로 등 대형 사업 촉진

수도권 광역급행철도(GTX)와 평택~익산간 고속도로(제2서해안고속도로) 등 대형 사업도 탄력을 받을 전망이다.

GTX는 총사업비 11조8000억원 규모로, 수도권 3개 노선 총 130.9㎞ 구간에 깊이 40㎞의 대심도 급행철도를 건설하는 사업이다. 완공시 수도권 주요 거점을 30분대에 이동할 수 있게 된다.

기획재정부 예비타당성조사 결과 A노선(일산~삼성)은 경제성이 있는 것으로 나와 지난달 기본계획수립에 착수했다.

B노선(송도~청량리)과 C노선(의정부~금정)은 타당성을 확보하지 못해 재기획 등을 위한 용역에 들어갔다.

새 경제팀은 내년 8월까지 A노선 기본계획을 수립해 결과를 도출할 계획이다. B노선은 서울시가 제안한 D노선(당아래~잠실) 등을 활용해 강남까지 연결하고 경인선을 공용하는 방안 등이 검토된다. C노선은 의정부까지 KTX와 선로를 공용하거나 경원선·과천선 등을 활용하는 안이 논의 중이다.

제2서해안고속도로는 평택~부여~익산 139.2㎞를 잇는 2조6000억원 규모 사업이다.

상습정체 구간인 서해대교와 경부선 천안 이북 구간을 해결하고자 추진되고 있다. 포스코건설이 지난 2월 사업을 제안, 4월부터 민자적격성조사를 진행 중이다.