토지 임대형 뉴스테이 도입·수선유지비 현실화 등… 민간자본 투자 활성화 기대
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- ▲ 아파트 건설.ⓒ연합뉴스
연기금·금융기관 등 재무적 투자자(FI)가 기업형 임대주택(뉴스테이)에 투자해 중간배당을 받을 수 있게 된다. 임대기간에 토지 임대료를 받을 수 있게 토지임대형 뉴스테이를 도입한다.
조기에 수익을 올릴 수 있게 분양주택과 수익시설의 복합개발도 허용한다.
인허가 등 개발사업 위험을 줄일 수 있게 FI가 준공 후 선투자한 기금 지분을 인수하는 방식도 도입된다.
국토교통부는 서민·중산층 주거안정에 관한 연두 업무보고 후속조치로 안정적인 장기 투자가 가능한 FI의 뉴스테이 참여 활성화에 나선다고 3일 밝혔다.
이번 뉴스테이 사업구조 개선은 FI의 임대기간 중 안정적인 배당과 개발에 따른 인허가·준공 위험을 줄이는 데 맞춰졌다.
국토부는 그동안 FI가 뉴스테이 지분투자를 꺼리는 원인이 배당을 안정적으로 받기 어려운 사업구조에 있다고 보고 이를 개선하기로 했다.
우선 뉴스테이 청산배당 구조를 중간배당으로 전환한다. 뉴스테이는 임대기간 종료 후 주택을 판 수입으로 배당하는 구조를 띤다. 대부분 준전세 형태로 공급하고 있어 임대기간에 임대료 수입으로 배당이 어렵기 때문이다.
국토부는 토지임대형 뉴스테이를 도입하기로 했다. 기금과 한국토지주택공사(LH) 등이 설립한 토지지원 부동산투자회사(리츠)가 토지를 사들여 뉴스테이리츠에 싸게 임대하는 방식이다. FI는 임대기간에 토지 임대료를 받을 수 있다. 뉴스테이리츠는 토지 매입비용을 조달하기 위한 금융비용과 총사업비를 줄일 수 있다.
복합개발도 허용한다. 리츠의 경우 건축물 총면적의 30% 내에서 분양주택이나 수익시설을 복합개발해 수익을 올릴 수 있게 할 계획이다.
수선유지비도 현실화한다. 현재는 회계 편의를 위해 원가의 0.2~0.9%를 가정해 정액으로 받고 있지만, 앞으로는 평균 0.5%에 해마다 증액할 수 있게 할 예정이다.
시공사의 보통주 출자부담도 줄여 공사비를 아낄 수 있게 할 계획이다.
FI의 투자 위험 감소를 위해 상반기에 모(母)리츠인 뉴스테이 허브리츠가 채권을 발행한다. 기금 등 FI는 모리츠의 채권 구매로 개별 자(子)리츠에 대한 출자 위험을 줄이면서도 자리츠에 대한 간접출자를 통해 이자를 받을 수 있다.
FI의 인허가·준공 위험을 낮추기 위해 리츠 설립 때는 기금이 먼저 출자하고 준공 이후 FI가 기금 지분을 인수하는 방식도 도입한다. FI와는 사전에 지분 인수에 대한 매입약정을 맺게 된다.
리츠(임대인)의 공실 위험을 낮추고자 주택임대관리회사의 마스터리스도 활성화한다. 자기관리형 주택임대관리회사가 위탁받은 주택의 공실 위험을 안고 리츠에 약정된 임대료를 낼 수 있게 주택도시보증공사(HUG)의 임대관리보증 기간을 늘려줄 계획이다.
국토부 관계자는 "이번 사업구조 개선으로 FI에 5.5% 이상 안정적인 배당을 줄 수 있는 만큼 마땅한 투자처를 찾지 못하는 연기금·금융기관의 뉴스테이 투자가 활성화될 것으로 기대한다"며 "3월 중 HUG의 기금출자업무 취급규정을 개정할 것"이라고 말했다.
