국내 최대 재건축 '둔촌 주공'… 관건은 '속도'

국내 최대 재건축단지인 둔촌 주공이 사업에 속도를 내고 있다. 둔촌 주공 재건축조합은 오는 24일 관리처분 임시총회를 열고, 연내 인가를 받아 내년 상반기 이주를 하겠다고 8일 밝혔다.

이처럼 재건축사업이 순항 중이고, 사업에 가속도가 붙자 주변 부동산시장은 벌써부터 기대감에 부푼 모습이다.

둔촌 주공은 지난해 8월5일 기존 1~4단지 5930가구를 1만1106가구로 탈바꿈하는 사업시행 인가를 받은 국내 최대 규모 재건축 사업장이다. 이전까지 재건축 사업장 중 가장 큰 곳은 지난해 분양한 가락시영 재건축아파트 송파 헬리오시티 9510가구였다.

전문가들은 관리처분계획인가를 받으면 사실상 재건축사업의 8부 능선을 넘었다고 여긴다. 연내 관리처분계획인가를 받으면 앞으로 넘어야 할 산은 사실상 없다고 해도 과언이 아니다.

따라서 업계는 둔촌 주공 재건축사업 성패는 얼마나 빨리 관리처분 인가를 받느냐에 달렸다고 판단하고 있다.

그 이유 중 하나는 재건축 초과이익환수제 유예기간이 내년 말까지기 때문이다. 재건축 초과이익환수제란 조합원당 재건축 이익이 3000만원을 넘으면 이를 공제한 금액을 환수하는 제도를 말한다.

조합원당 평균이익이 3000만원을 초과하면 부과율이 10%씩 단계별로 누진 적용돼 총 1억1000만원이 넘으면 최대 50%까지 환수해야 한다. 현재는 2017년 말까지 관리처분계획인가를 신청한 단지에 한해 집행이 한시적으로 유예됐다.

따라서 둔촌 주공 관리처분계획인가 신청이 유예기간에 맞추지 못하면 환수되는 이익에 대한 부분이 그대로 조합원 부담으로 돌아갈 수 있게 된 셈이다.

여기에 일반분양이 늦춰지는 것도 문제다. 내년 관리처분계획인가를 받더라도 하반기에 이주가 진행되면, 일반분양은 2018년 이후에나 가능해 진다. 서울시에 따르면 현재 둔촌 주공 재건축 조합원은 약 6000여명으로, 일반분양만 약 3000~4000가구에 달한다.

분양이 늦어질수록 분담금이 커지는 정비사업 특성과 19대 대통령선거 및 수도권 입주물량 증가 변수로 사업진행이 늦춰지면 조합원 입장에선 부담이 가중될 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "최근 정부에서 가계부채 관리를 위한 집단대출 요건을 강화하는 상황에서 일반분양 시기가 늦춰지는 것은 조합입장에서 좋은 일은 아니다"며 "최근 강남권 재건축열기가 지속되는 시점에서 최대한 빨리 분양에 나서는 것이 사업리스크를 줄일 수 있는 방법"이라고 설명했다.

이와 같이 둔촌 주공 재건축사업이 속도를 내야할 개연성을 무궁무진하다. 이에 따라 조합 측은 임시총회를 앞두고 현대건설 컨소시엄과 무상지분율 등 굵직한 사안을 발 빠르게 협상하고 있다.

실제 조합 측은 지난달 24일 관리처분 임시총회에 앞서 시공사와 무상지분율을 150.38%로 협상, 완료했다. 이는 인근 지분제 재건축단지인 고덕4단지(113.71%)나 과천6단지(140.44%), 가락시영(141.89%) 보다 높은 수준이다. 최대한 무상지분율을 얻어냄으로써 조합원 동의를 빠르게 구하겠다는 의도에서다.

현재 논의되는 설계변경에 대한 부분도 이주 및 철거기간을 활용해 사업지연 없이 변경할 계획이다. 둔촌 주공 재건축조합은 현재 전용면적 59㎡를 늘리고, 109㎡ 대형을 감소시키는 가구수 변경과 함께, 건축법 시행령 개정으로 장애인 승강기 면적이 용적률 산정에서 제외돼 증가된 분양면적 부분 등에 대한 설계변경을 추진 중이다.

둔촌 주공 재건축조합 관계자는 "조합원들의 주 요구사항 중 하나인 평면개선, 남향과 판상형 증대, 필로티 조정 사항을 발 빠르게 반영하여 이를 이주기간에 추진할 계획"이라며 "이에 따른 추가수익을 조합에 귀속될 수 있도록 함으로써 조합원들 간 이견발생을 최소화할 것"이라고 말했다.

이러한 조합의 발 빠른 움직임에 사업이 순항하는 모습을 보이자 주변 부동산시장은 벌써부터 들썩이고 있다.

부동산114에 따르면 지난 7월 말 둔촌 주공 1단지 3.3㎡당 매매가는 4123만원에서 8월 말 4257만원으로 한 달 사이에 3.25% 가량 뛰었다. 또 일주일만인 9월 1주차에는 4282만원으로 0.59% 가량 다시 올랐다.

참고로 7월에서 8월 한 달 간 서울 아파트값 평균 상승률은 0.88%(1814만원→1830만원), 그 뒤 1주간 상승률은 0.22%(1830만원→1834만원)에 불과하다.

박상언 대표는 "둔촌 주공의 경우 5·9호선이 접해있는 더블역세권이자 강남생활권으로 분양시장에 별다른 이변이 없는 한 사업성이 높을 것"이라며 "단 이전에도 서울 재건축사업들이 시장상황에 따라 일시적인 가치하락이 있었던 만큼 리스크를 줄이기 위해선 조합원들의 빠른 사업추진이 필요하다"고 조언했다.