'재건축·재개발' 대안으로 꼽힌 리모델링사업, 부진한 이유 "왜?"

재건축·재개발 대안으로 떠오르던 리모델링이 여전히 사업활성화에 어려움을 겪고 있다. 해당 사업에 대한 인식부족과 도시정비 보다 상대적으로 낮은 사업성으로 건설업체와 조합의 참여가 적극적이지 못한 까닭에서다.

10일 업계에 따르면 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지는 45곳으로 △서울 강남구 개포동 대치아파트 △송파구 가락동 현대6차아파트 △성동구 옥수동 극동아파트 △경기 성남구 분당 한솔마을 주공5단지 등이 대표적이다.

특히 최근에는 대치2단지와 대청아파트가 리모델링을 추진하기 위해 속도를 내고 있는 가운데 개포우성9차와 대치동 선경3차 등도 사업에 적극 나서고 있다.

이외 서초구에선 잠원 한신로얄이, 용산구에선 이촌 현대가, 광진구에선 워커힐아파트 등이 재건축 대신 리모델링 쪽으로 방향을 틀어 조합을 설립해 사업을 추진 중이다.

문제는 사업속도가 더디다는 데 있다. 실제 지난 2003년부터 현재까지 14년 동안 리모델링으로 준공을 완료한 단지는 총 14곳에 불과하다. 1년에 1단지 꼴로 리모델링이 준공된 셈이다.

지난 2003년 7월 시범사업인 마포구 용강동 강변그린 준공을 시작으로 △2004년 대림아크로빌 △2005년 이촌 로얄맨션·방배삼성에버뉴 △2007년 중앙하이츠·방배예가클래식 △2008년 이촌동 두산위브 △2010년 당산예가클래식 △2011년 도곡예가클래식 △2012년 호수예가클래식 △2013년 워커힐 푸르지오 △2014년 청담래미안 로이뷰·대치래미안 하이스턴·청담 아이파크 등이 사업을 완료했다.

사실 업계에선 초과이익환수제 등 재건축사업에 대한 걸림돌이 많아진데다 새 정부 핵심 부동산정책인 '도시재생 뉴딜사업'이 맞물리면서 리모델링시장에 활기가 띌 것으로 기대했다. 

하지만 이런 예상과 달리 리모델링에 대한 인식부족과 재건축·재개발에 비해 낮은 사업성으로 사업은 크게 활성화되지 못하고 있다.

재건축과 리모델링에 따른 수익을 직접 비교하기는 어렵지만 대체로 리모델링 적용 단지 규모가 크지 않다는 점을 감안하면 건설업체 입장에서 크게 매력적인 사업은 아니라는 것이 업계 중론이다.

특히 현재 리모델링업계 최대 현안인 '내력벽 철거'가 허용되지 않으면 앞으로도 리모델링 사업은 정체될 것이라는 분석이다. 실제 자유로운 평면설계를 제약하는 내력벽의 철거여부가 아직까지 결정되지 않고 있어 추진 단지들의 발목이 묶여 있는 상태다.

업계에선 무엇보다 정부의 적극적인 지원이 필요하다고 입을 모았다. △리모델링 특별법 제정 및 전담부서 설치 △수직증축 리모델링 안전성 검토 관련 제도 개선 △리모델링 동의성 징구방식의 통합 및 제도 개선 등의 정책이 마련돼야 관련 사업이 활성화 될 수 있다는 것이다.

한국리모델링협회 관계자는 "시기적으로 1988년 이후 생겨난(인허가 기준) 아파트들은 모두 리모델링 대상이어서 사업성에 대한 잠재적 가능성은 무한하다"며 "새 정부가 관련 법·제도를 현실에 맞게 과감히 개편해야 도시의 슬럼화·양극화와 같은 부작용을 막을 수 있다"고 지적했다. 

반면, 제도개선 등 정책이 마련된다 하더라도 리모델링 활성화에는 어려움이 따를 것이라는 견해도 있다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 "리모델링 사업이 부진한 것은 최근 개인자산의 상승 등 기대효과로 재건축 시장에 관심이 집중되고 있는 이유가 가장 크다"면서 "재건축의 인기가 떨어져야 리모델링에 대한 관심이 상대적으로 늘어날 것으로 본다"고 분석했다.

이어 "재건축보다 리모델링의 설계가 제한적이라는 것도 활성화에 발목을 잡고 있다"며 "특히 현재 1기 신도시 등 리모델링 대상인 건축물은 과거 설계인 2bay 구조가 많아 준공 후에도 주택의 가치가 높지 않을 가능성이 크다"고 덧붙였다.