서울, 5년 만에 멸실보다 입주물량 많아졌다

올해 서울시내 아파트 입주물량이 4만가구가 넘는 데 반해 멸실 주택 수는 예년에 비해 15%가량 줄어드는 것으로 나타났다.

정부의 투기수요 억제 정책으로 재건축·재개발 정비사업 추진 속도가 과거보다 느려진 점에 비춰보면 입주물량의 순증 영향에 따라 서울 전세가격 안정세가 당분간 지속될 것으로 보인다.

부동산114가 서울에서 진행 중인 재건축·재개발 정비사업 현황을 조사한 결과 2019년 예상되는 주택 멸실은 3만7675가구 수준이다.

최근 3년 동안 정비사업이 활발하게 진행되면서 연 평균 4만4000가구가량이 멸실됐던 점을 비춰보면 5000~6000가구 감소한 수준이다.

입주물량과 멸실물량을 합산해 보면 서울에서 실제 공급되는 주택 수(순입주)를 쉽게 계산할 수 있다.

예를 들어 2015년 이후부터 2018년까지는 멸실되는 주택이 입주하는 물량보다 많아 '희소성' 요인이 강하게 부각될 수밖에 없는 환경이었다고 할 수 있다.

반면 올해는 멸실에 비해 입주물량이 5년 만에 플러스(+)로 전환되면서 전세가격 안정세와 함께 매매가격의 약세 요인으로도 작용하는 분위기다.

특히 올해 입주는 물량이 확정된 반면 멸실은 정비사업 지연 여부에 따라 실제로는 멸실되지 않을 가능성도 있는 만큼 희소성이 서울의 가격을 밀어 올리는 장세는 당분간 기대하기 쉽지 않을 전망이다.

2020년 예정된 서울 입주물량도 4만가구 수준으로, 당분간 안정적인 신규주택 공급이 예상된다.

하지만 2021년 이후에는 재건축·재개발 사업의 사업 추진 지연에 따라 신규 입주물량이 1만~2만가구 수준으로 크게 줄어들 것으로 예상돼 집값 불안의 불씨는 여전히 잠재돼 있다. 택지 공급이 제한적인 서울의 주택 공급은 정비사업에 대한 의존도가 높기 때문이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "지난해 말 정부와 서울시가 3기 신도시와 서울 도심 내 유휴부지에 대한 개발구상을 밝혔지만, 서울로 진입하려는 수요가 여전한 만큼 재건축·재개발 활성화 외에는 정책적 대응이 쉽지 않다"고 판단했다.

그는 이어 "투기과열지구 지정과 기부채납, 초과이익환수 등 수익환수제로 인해 과거보다 투기수요가 진입하기 쉽지 않은 상황인 만큼 용적률 상향이나 임대주택 공급 활성화 등을 통해 서울 지역이 중장기 공급 감소에 대한 대응책도 함께 고민할 시점"이라고 주장했다.