은행 전세자금대출 92조…집값 하락에 보증금 반환 리스크↑

지속적인 집값 하락으로 역전세가 우려되는 가운데 전세가격 조정폭이 가구별, 지역별, 주택유형별로 다르게 나타나 보증금 반환 리스크에 빨간불이 켜졌다. 

집값 하락이 지속된다면 전세·매매시장 위축은 물론 금융기관의 대출건전성 저하와 보증기관의 신용리스크 증대로 전이될 수 있다는 진단이 나왔다.

19일 한국은행에 따르면 지난해 은행 주택담보대출에 포함되는 전세자금대출 규모는 92조5000억원으로, 전체 가계대출의 6.4%를 차지했다.

이 가운데 은행재원이 71조5000억원, 주택도시기금재원이 21조원 수준이다. 전세자금대출은 2016년 이후 수요가 급증했다.

문제는 전세자금대출의 약 98%가 보증부로 취급되고 있다는 거다. 보증부 취급의 경우 금융기관은 부실 발생 시 보증기관 대위변제를 통해 대출금 회수가 가능하지만, 금융기관의 상환능력 심사 및 리스크 관리 유인을 약화해 대출 관련 신용위험이 특정 보증기관으로 이전될 위험이 있다.

아직 보증기관의 보증공급 대비 대위변제 발생 비율은 1% 미만 수준으로 낮고 재무건전성도 대체로 양호하지만, 보증사고 증가로 대위변제가 느는 추세다. 주택도시보증공사의 보증금 반환 보증사고는 2016년 27건에서 2017년 33건, 지난해 372건으로 급증했다.

특히 지금처럼 지방에 이어 서울 등 수도권으로 주택 전세가격의 하락 움직임이 빨라질 경우 이러한 위험성은 더 확대될 가능성이 높다.

현재 지방 전세가격은 2017년 4월부터 하락세를 지속하고 있으며, 수도권은 2017년 말 이후의 하락세가 지난해 9~10월 중 주춤하다가 11월부터 다시 하락세로 전환했다.

올해 1~2월 전국에서 거래된 아파트 중 전세가격이 2년 전보다 하락한 비중은 52%에 달했다. 이 비중은 2017년  20.7%, 지난해 39.2%였다.

특히 보증금 규모가 3억 미만인 작은 아파트에서 집값 하락 폭이 두드러졌다. 1~2월 중 보증금 1억원 미만 아파트의 경우 2년 전보다 32.6% 급감했지만, 5억원 이상 고가전세는 9.5% 하락했다.

한은은 앞으로 전세가격이 올 1~2월 대비 10% 더 떨어질 경우 3만2000가구에 달하는 임대인이 전세보증금을 임차인에게 돌려줄 수 없을 것으로 분석했다. 

이는 임대가구의 1.5%에 해당되는 수준으로 전세가격이 큰 폭 하락한 지역이나 부채레버리지가 높은 일부 다주택자의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다는 게 한은의 분석이다. 

다만, 향후 전세가격이 추가 조정되더라도 임대가구 대부분이 보유 금융자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 집값 하락에 대응할 수 있다고 내다봤다.

한은 관계자는 "전세가격 하락 움직임은 입주물량 확대 등 공급측 요인 이외에 일부 지방의 경기 부진, 전세가격 상승 누적에 따른 조정압력 등 다양한 요인이 가세했다"며 "외환·금융위기 경우처럼 집값 하락이 실물경제 충격으로 전세시장 전반에 나타나기보단 지역·주택별로 다르게 발생하고 있다"고 진단했다.

그러면서 "현재로써는 집값이 추가 조정되도 금융시장 안정성 측면에서의 위험은 크지 않지만, 전세가격 조정폭이 상이해 보증금 반환 리스크가 증대될 수 있다"며 "이 경우 전세·매매시장 위축과 함께 금융기관의 대출건전성 저하와 보증기관의 신용리스크 증대로 전이될 수 있다"고 분석했다.