[12·16대책]15억 아파트 대출 전면 중단...전세대출 통한 주택구입 차단(종합)

문재인정부가 18번째 부동산종합대책을 내놨다. 12·16대책에는 세제·금융·청약 등이 총망라됐다. 시가 9억원이상 주택에 대해서는 담보인정비율(LTV)을 현행 40%에서 20%로 축소하고, 15억원 초과 아파트에 대해선 LTV를 전면 금지토록 했다. 종합부동산세율도 최대 0.8%p 인상됐다.

기획재정부를 비롯한 3개 정부부처는 16일 오후1시 정부서울청사에서 '주택시장 안정화 종합 대책' 브리핑을 열고 이 같은 내용이 담긴 방안을 발표했다.

정부에 따르면 서울 주택가격은 2018년 9·13대책 이후 11월 둘째 주부터 32주간 하락했지만 강남권 재건축발(發) 상승세 확산으로 지난 7월 첫째 주부터 24주 연속 상승했다.

이와 더불어 분양가상한제 적용지역이 지정되자 미적용지역인 동작·양천·과천을 중심으로 기대심리가 작용해 국지적 과열현상이 나타났다고 진단했다.

홍남기 부총리는 "주택시장안정에 대한 정부의지는 그 어느 때보다도 확고하다"며 "주택은 인간다운 삶을 보장하는 기초가 되는 만큼 불로소득을 위한 투기수단이 돼서는 안 되며 휴식과 안정을 주는 거주공간이 돼야 한다"고 주문했다.

이어 "이번 대책은 주택투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대해 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하기 위한 것"이라고 덧붙였다.

◇주담대 LTV 40% 9억기준 차등적용

12·16대책 핵심은 대출수요 규제강화다. 정부는 현재 시행되고 있는 시가 9억원 초가 주택에 대한 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 40%를 보다 강화하기로 했다.
 
가계·사업자·법인 등을 불문하고 투기지역·투기과열지구 내에서 주택담보대출을 받을 경우 주택가격별로 LTV를 차등 적용하겠다는 방침이다. 가격기준은 시가 9억원이다. 9억원 이하 대출에 대해서는 종전처럼 LTV 40%를 적용하고, 9억원 초과분에는 20%를 추가 반영하게 된다.  
 
예를 들어 14억원 주택을 매입할 경우 종전에는 '14억×40%'가 적용돼 5억6000만원을 대출받을 수 있었지만 앞으로는 9억원에 대해서는 40%, 나머지 5억원에 대해선 20%를 적용해 '9억×40%+5억×20%'로 4억6000만원을 받을 수 있게 된다. 

정부는 또 시가 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지하기로 했다. 투기지역·투기과열지구 내 초고가아파트 구입비용에 대한 금융지원을 아예 끊은 셈이다.

주택담보대출 요건도 까다로워졌다. 현행법에 따르면 규제지역 내 1주택자는 2년 내 기존주택을 처분하는 조건으로, 무주택자는 2년 내 전입하는 조건으로 공시가격 9억원 내에서 주택담보대출이 가능했지만 앞으로는 시가 9억원으로 변경된다. 여기에 기존주택 처분시기와 전입기간도 2년에서 1년으로 짧아졌다.

한때 부동산시장을 어질렀던 갭 투자 방지대책도 마련됐다. 정부는 서울보증보험 전세대출보증 수준을 공적보증(주택금융공사·허그)인 9억원 초과로 강화했다.

전세대출을 받아 신규주택을 매입하는 행위도 전면 차단된다. 만약 전세대출을 받아 시가 9억원이 넘는 주택을 매입한 사실이 입증될 경우 대출금액 전액을 회수조치하게 된다.

◇다주택 세 부담 상한 200→300%

종합부동산세 세율도 상향조정됐다. 일반 주택보유자에 대해서는 과표대상별로 0.1%~0.3%p 인상하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서는 0.2%~0.8%p 올리기로 했다.

또 조정대상지역 2주택자 경우 종합부동산세 세부담 상한을 기존 200%에서 300%로 확대하기로 했다.

공시가격도 현실에 맞게 재조정된다. 내년 공시가격은 시세변동률이 모두 반영되며, 특히 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고키로 했다. 공시가격은 공동주택의 경우 시세 9억~15억원 70%, 15억~30억원 75%, 30억원 이상 80% 수준까지 반영될 것으로 보인다.

양도소득세는 실수요 중심으로 보완된다. 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가했다.

현행은 1가구1주택자 경우 보유기간에 따라 최대 80%(10년) 장기보유특별공제를 해왔지만 앞으로는 공제율 80%는 유지하되 거주기간 요건을 추가해 보유기간 연 40%+거주기간 연 40%로 구분하기로 했다.

양도소득세에도 거주요건이 추가됐다. 주택 거주기간이 1년 미만일 경우 기존 40%에서 50%로 인상하고 1~2년에 적용됐던 기본세율도 20%에서 40%로 강화했다.

◇분상제, 서울·경기 총 16개구 50개동 추가지정

민간택지 분양가상한제 적용지역도 기존 동(洞)단위에서 구(區)단위로 대폭 확대됐다. 앞서 정부는 서울 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 지정한 바 있다.

정부는 집값 상승을 주도하고 있는 서울 13개(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진)구를 비롯해 경기 3개(과천·광명·하남)시, 13개(광명·소하·철산·하안·창우·신장·덕풍·풍산·별양·부림·원문·주암·중앙)동과 정비사업 이슈가 있는 서울 5개(강서·노원·동대문·성북·은평)구, 37개(방화·공항·마곡·등촌·화곡·상계·월계·중계·하계·이문·휘경·제기·용두·청량리·답십리·회기·전농·불광·갈현·수색·신사·증산·대조·역촌·성북·정릉·장위·돈암·길음·동소문동2·3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼선동1·2·3가)를 분상제 적용지역으로 추가 지정했다.

◇6억이상 집살땐 자금조달계획 제출해야

고가주택에 대한 자금출처 검증이 보다 촘촘해진다. 정부는 투기과열지구 내 3억원 이상 주택취득 시 제출하게 했던 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역으로 확대하고 비규제지역인 경우에도 6억원이상 주택을 구입할때엔 해당 계획서를 제출하도록 조정했다.

자금조달계획서에 증빙하는 자료도 따로 제출해야 한다. 기존에는 실거래 신고 시 객관적 자금조달 증빙자료가 없어 매매거래가 완결된 후 소명자료를 받아 조사했지만 앞으로는 투기과열지구 9억원 초과 주택을 구입할 경우 자금조달계획서와 함께 증빙자료를 제출해야 한다.

증빙자료로는 △자기자금(소득금액증명원 등) △현금·금융기관 예금액(증빙가능 예·적금 잔고 등) △임대보증금(전세계약서 등) △거래가능여부 확인(분양권 전매제한 예외 증빙서류 등)이 거론되고 있다.

불법전매도 원천 차단된다. 불법전매를 할 경우 주택유형과 상관없이 향후 10년간 청약을 할 수 없게 된다. 또한 불법전매 행위가 발각되면 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처하게 된다.

청약당첨 요건도 강화했다. 수도권 주요지역과 투기과열지구 내 공급되는 공동주택의 경우 해당지역서 1년 이상 거주한 자에 한해 우선 공급됐던 것에서 2년 이상으로 길어진다.

지역 및 주택에 따라 1~5년간 청약 재당첨을 제한했던 것도 투기과열지구 분상제 주택 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨시 7년간 재당첨이 어려워졌다.

◇취득세·재산세 감면 6억원이하로 축소

주택임대사업자에 대한 취득세·재산세 혜택이 축소된다. 정부는 임대등록시 가액기준 없이 세제감면 혜택이 제공됐던 취득세와 재산세에 가액기준을 신설, 세제혜택 대상을 축소할 방침이다. 가액기준은 수도권 공시가격 6억원 이하가 될 것으로 보인다.

또한 미성년자 임대사업자 등록도 제한된다. 이는 일부 다주택자가 소득이 없는 미성년자 자녀를 임대사업자로 등록시켜 편법증여를 한다는 지적에 따라 발효된 것이다. 법규 위반으로 등록이 말소된 사업자는 2년간 등록이 제한된다.

임대사업자 의무도 강화됐다. 임대차계약시 등록사업자 세금체납여부와 다가구주택 경우에는 전입세대, 선순위 보증금 현장 등을 사업자 설명대상 범위에 추가하도록 했다.