집값 잡다 서민도 잡으랴… 금융 경색시대 도래

정부가 급등 중인 서울과 수도권 집값을 잡기 위해 강력한 카드를 꺼냈다. 하지만 현 정부들어 18번째, 이미 규제를 맛봤던 갭투자자와 다주택자는 다시 버티기에 들어갈 공산만 커졌다.

17일 업계에 따르면 이번 정부의 규제로 내년 상반기 집값 변동폭은 크지 않지만 입주물량이 부족해지는 하반기부터는 다시 상승할 것이란 우려를 표했다.

신영증권 박세라 애널리스트는 “입주물량 수는 과거 분양세대 수 증가에 따라 2019년 약 4만3000세대, 2020년 4만세대로 추정되고 있어 멸실 물량보다 입주 물량이 많은 상황”이라며 “하지만 2018년부터 급격히 위축된 분양시장의 영향으로 2021년 이후 입주물량이 급감하면서 매수 심리를 자극하고 있다”고 지적했다.

결국, 집값 안정을 위해선 수요와 공급이 적절히 조절돼야 하는데 공급 부족으로 부동산 가격이 다시 오를 수 있다는 것이다.

정부 역시 2021년 한시적 공급 위축을 인지하고 있다. 이에 수도권 30만호 계획 중 서울시 내 4만호 주택사업승인이 정상 추진 중이고 정비사업 상한제 유예 기간 내 관리처분인가 단지의 신속한 사업진행을 위한 정비사업 지원 TF를 운영해 공급에 차질 없도록 지원한다는 방침이다.

그러나 이마저도 공급절벽 우려를 해소하기엔 역부족이란 지적이다.

신영증권 박세라 애널리스트는 “2020년 상반기 가격 조정 이후 2021년 공급절벽을 근거로 내년 하반기 가격 반등을 시도할 가능성이 높다”라며 “추가 대책 예고한 상황에서 급격한 반등세를 기대하긴 어려우나 규제 제외 주택인 9억원 초과 15억원 미만, 분상제 적용 제외 주택을 중심으로 풍선효과와 청약시장 과열에 따른 신규 주택 가격 상승이 예상된다”고 전망했다.

사실 이번 12.16 부동산 규제의 타깃은 캡투자와 다주택자다. 이들이 집값 상승을 부추긴다고 지목한 것이다.

대출규제도 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 강화로 현행 LTV 40%에서 주택가격 구간별 규제비율 차등 적용을 꺼낸 이유다.

시가 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출은 17일부터 신규 대출이 전면 금지되며 14억원 주택 매입도 이전까진 5억6000만원까지 대출이 가능했지만 차등 적용으로 4억6000만원으로 줄게 된다.

즉, 15억원 초과 주택에 대한 매수 여력을 약화시켜 수요 위축에 따른 가격 조정을 기대한 것이다.

갭투자 방지를 위한 전세대출보증 규제도 강화했다. 현재 금융회사는 전세대출 취급 또는 만기 시 차주의 주택 보유 수를 확인해 2주택 이상 보유의 경우 전세대출 만기연장을 제한했다.

하지만 이번 개선안을 통해 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 즉시 회수한다.

전세자금 대출 이후 시가 9억원 초과 주택 매입은 곧 실거주가 아닌 갭투자라고 판단해 전세자금대출을 즉시 회수하는 규제로 갭투자를 차단하겠다는 것이다.

이처럼 금융시장을 옥죄는 방식으로 부동산 규제 방안을 내놨지만 피해는 집 없는 서민에게 타격이 돌아갈 것으로 보인다. 2021년 공급이 줄어들어 주택 가격이 다시 상승한다면 집을 얻을 수 있는 기회조차 없는 구조를 만들어 버린 꼴이다.

전문가들은 이번 규제로 은행권 대출 증가율이 1~2% 포인트 하락할 것으로 예상했다. 지난해 '9·13 대책'과 'DSR 관리지표 도입 방안 및 RTI 개선방안'의 대출 감소효과를 합친 추정치 0.8% 포인트보다 클 것이란 전망이다.

그만큼 은행권의 대출 경색이 서민들의 자금줄은 물론 은행의 영업까지 악영향을 끼칠 것이란 불안감이 높다.