"로또청약 인기비결, 분양가 80% 전세값으로 치룬 덕분"

서울 신축아파트 분양가격대비 전세가율이 86%에 달하는 것으로 집계됐다. 전세 보증금을 활용해 분양대금을 조달할 수 있어 청약 인기가 날로 높아지는 것으로 풀이된다.

직방은 올해 들어 입주 1년 미만 아파트의 분양가 대비 전세가율이 전국 76.6%, 서울 86.3%로 집계됐다고 8일 밝혔다. 지난 2018년과 비교했을 때 각각 7.1%포인트, 1.7% 상승한 수치다.

인천·경기는 지난 2018년 70.6%에서 5.8%포인트 상승한 76.4%, 지방은 2018년 66.5%에서 6.8%포인트 상승한 73.3%였다. 지방 신축 아파트의 분양가 대비 전세가율 상승폭이 상대적으로 컸다.

올해 신축 아파트 분양가격대별 분양가 대비 전세가율은 전국 6억원~9억원 이하가 82.4%로 가장 높았다. 

인천·경기 분양가 6억원~9억원이하 신축 아파트 분양가 대비 전세가율은 90.7%이었다. 서울의 6억원~9억원 이하 신축 아파트 분양가 대비 전세가율은 81.6%였다.

서울 신축 아파트 분양가 대비 전세가율은 4억원 이하가 90%로 가장 높고 4억~6억원이하 89.8%, 15억원초과 89.6% 순으로 조사됐다. 

분양가격이 6억원 이하에서 전세가율이 상대적으로 높았고 15억원초과도 강남·서초에서 전세거래가 발생하면서 분양가 대비 전세가율이 90%에 육박했다.

인천·경기 신축 아파트 분양가 대비 전세가율은 분양가격이 6억원~9억원이하 구간이 90.7%로 가장 높았고, 그 외 분양가격대는 80% 이하였다. 

지방은 모든 분양가격대가 80% 이하로 조사됐고 분양가 15억원 초과는 53.7%로 상대적으로 낮았다.

기존 아파트의 매매실거래가 대비 전세실거래가와 신축 아파트 분양가 대비 전세가율을 비교하면 서울, 인천·경기에서는 신축 아파트 분양가 대비 전세가율이 기존 아파트보다 높았다.

지방은 기존 아파트가 74.9%, 신축 아파트 73.3%로 기존 아파트가 1.6%포인트 높은 것으로 나타났다. 특히 서울 신축 아파트 분양가 대비 전세가율이 기존 아파트 매매 실거래가 대비 전세실거래가보다 29.6%포인트 높게 형성됐다. 기존 아파트보다 분양 아파트가 전세를 활용한 레버리지 효과가 더 큰 셈이다.

정부의 부동산 대출 규제 영향으로 고가 아파트의 자금 조달이 어려워졌지만 청약에서는 전세를 활용한 자금 조달이 수월해지면서 나타난 현상으로 풀이된다.

서울에서는 분양가의 80%이상을 전세를 활용해 조달할 수 있어 초기 20%의 계약금만 자기자본만 필요한 상황이다. 

중도금대출도 주택담보대출처럼 규제를 받고 있지만 기존 주택에 비해 높은 전세레버리지 효과는 자금조달에 대한 부담을 줄여주고 있다. 

아직 민간택지분양가상한제 시행 전이라 거주의무기간에 대한 부담이 없는 점도 작용하고 있는 것으로 풀이된다.

직방 관계자는 "수도권 외 지방 공공주택으로 거주의무기간을 확대하고 분양가상한제 아파트의 거주의무기간이 적용되면 지금같은 전세레버리지 효과는 줄어들 수 있다"며 "다만, 아크로서울포레스트와 영통자이 사례처럼 무순위 청약 기회가 발생하면 청약수요가 집중되는 현상은 계속될 수 있다"고 언급했다.