[8.4주택공급대책]집값 다 오르고 나온 주택공급대책 효과는 '글쎄'

문재인 정부가 23번째로 내놓은 부동산 정책은 그동안 시장이 목말라하던 '공급대책'이다. 게다가 공급 물량이 당초 예상치 10만가구를 훌쩍 넘는 13만가구 이상으로 확대되면서 시장의 불안심리를 어느 정도 진정시킬 수 있을 것이라는 평가가 나온다.

다만 도심 고밀도 개발을 유도하면서 임대주택 비중이 높여 서울 집값 상승의 원인이 되는 중산층 수요를 흡수하는 데는 한계가 있을 것으로 전망된다.

이번 대책은 서울 아파트 층고 제한을 35층에서 50층으로 완화하고 재개발·재건축 정비사업의 용적률을 300~500%까지 풀어 주택공급을 늘려 집값 안정을 꾀하겠다는 게 핵심이다. 다만 늘어난 만큼 기부채납을 통해 공공임대주택을 확대한다는 계획이다.

하지만 재건축 사업은 민간 조합 사업으로 사업성과 조합사정에 따라 주택 공급 속도를 예상하기 어렵다. 서울 강남과 여의도, 용산 등 사업성이 높은 재건축 조합이 기부채납을 선택할지도 미지수다.

이 때문에 당장 서울 주택 부족 현상을 해결하기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "용적률을 높여서 집을 더 짓는다면 당연히 공급되는 주택 수는 늘어나겠지만 긍정적인 효과는 딱 거기까지"라며 "무분별한 고밀도 개발로 일조권·조망권 침해와 교통 문제 등 부작용이 나타날 수 있다"고 지적했다.

게다가 실제 공급까지 최소 3~4년의 시간이 소요된다는 점도 문제다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "부동산 시장의 공급은 비탄력적 성격으로 실입주로 이어지는 약 2~3년 뒤 시점에 공급효과 가시화되기 때문에 단기적 집값 안정보다는 중장기적 효과를 기대할 수 있을 것"이라며 "이미 가격부담이 커진 주택시장 매입에 무리하게 뛰어들기보다는 분양가상한제 적용으로 청약을 통한 내 집 마련 수요가 늘어날 것"이라고 내다봤다.

계획 물량 중 상당수가 공공임대주택으로 공급된다는 점도 내 집 마련 수요를 감당하기 어려울 것이라는 분석도 나왔다.

양지영 R&C연구소장은 "현재 공급부족에 따른 집값 상승의 원인은 내 집 마련을 위한 준실수요자들이 크게 증가한 데 따른 것인데, 공급대책의 상당 부분은 공공임대와 분양에 초점이 맞춰져 있어 집값 상승 불안감을 잠재우기는 한계가 있다"고 꼬집었다.