서울 4억대 전셋집 비중 4년만 11.4%p 급감

임대차3법중 계약갱신청구권·전월세상한제이 지난달 30일 국회본회의를 통과한 직후 곧바로 임대차시장에 변화가 감지된 것으로 조사됐다.

㈜직방(대표 안성우)는 서울아파트 전세거래가격과 면적·준공연한 등을 분석한 결과 2011년 89.7%에 달했던 4억원이하 전세거래비중이 2016년 64.1%, 2020년 52.7%로 급감했다고 밝혔다.

직방에 따르면 올 상반기 서울아파트 전세가격대별 거래비중은 △2억원이하 13.7% △2억~4억원 39.0% △4억~6억원 29.1% △6억~9억원 13.2% △9억원초과 5.1%로 중저가 전세거래 물량이 빠르게 감소했다.

일례로 2011년 43.3%에 달하던 2억이하 저가전세거래는 2020년 상반기 13.7%로 절반이상 줄어들었다.

전세가격대별 평균 면적도 꾸준히 축소됐다. 2011년도만 해도 전세보증금 2억~4억원대 평균 전용면적은 86.0㎡로 국민주택 규모 이상이었지만, 올 상반기 들어 6억~9억원대에서 국민주택 규모 이상인 전용 94.3㎡를 임대할 수 있는 것으로 나타났다.

보증금 2억원이하에 거래할 수 있는 면적도 2011년 평균 전용 62.7㎡에서 2016년 50.8㎡, 2017년 상반기 43.5㎡로 줄었다.

모든 전세가격대별 준공연한은 더 노후화됐다. 특히 9억원초과 전세거래 경우 2011년 평균 준공연한이 5.2년에서 올 상반기 15.1년으로 10년 가까이 늘었다. 신축여부와 상관없이 전세가격 수준이 전반적으로 높아진 셈이다.

실제 저가전세인 2억원이하 준공연한은 2011년 16.1년에서 올 상반기 22.0년으로 5.9년 늘었고, 2억~4억원대 준공연한은 같은기간 13.2년에서 21.1년으로 7.9년 노후됐다.
 
4억원이하 중저가 전세거래는 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 빠르게 감소했으며, 상대적으로 부동산가격이 저렴한 노·도·강(노원·도봉·강북)과 금·관·구(금천·관악·구로)는 4억원이하 전세거래 비중이 부쩍 늘었다.

지역내 4억원이하 전세아파트 거래비중은 올 상반기 노·도·강이 88%, 금·관·구가 76%로 절대다수를 차지했다.

4억원이하 아파트 전세거래 평균 면적은 올 상반기 금·관·구가 전용 64.1㎡로 가장 넓었으며, 노·도·강은 59.8㎡로 집계됐다.

준공연한은 2011년 강남3구를 제외하곤 모두 20년미만이었으며, 금·관·구는 10.9년으로 준공연한이 가장 짧았다. 하지만 올 상반기 그외 서울권역만 19.2년으로 준공연한 20년이하로 나타났다.

다른 권역은 준공연한이 평균 20년이상인 것으로 조사됐다. 심지어 노·도·강은 26.0년으로 재건축연한에 거의 육박한 것으로 나타났다.

서울아파트 전세거래 특성을 살펴보면 전반적으로 최근 9년반동안 가격상승 대비 거주여건은 더 열악해 지는 것으로 드러났다.

최성헌 직방 매니저는 "정부가 임대차2법을 시행하면서 임차인 주거안정을 위한 제도적 장치를 마련했지만 임차인들이 실제 거주할 수 있도록 임대물량이 원활하게 유통될 수 있어야 한다"면서 "또한 절대적 물량공급과 함께 가구구성원 등 수요자 특성에 부합한 주거질이 향상될 수 있는 방안을 고민해야 한다"고 조언했다.