형평성 높인다더니 또다른 차별 낳는 공시가격…"집 가진게 죄"

정부가 모든 부동산에 대한 공시가격을 시세의 90%로 조절하기로 했지만 가격대·유형별로 차이를 둬 또다른 형평성 논란이 일고 있다. 특히 시세반영률이 비교적 높은 고가주택일수록 인상폭이 커 세수확보를 위한 정책이라는 비판이 쏟아지고 있다. 고가주택 보유자들의 조세저항이 커질 전망이다.

정부가 지난 3일 발표한 '부동산 공시가격 현실화 계획'은 지난주 국토연구원이 개최한 공청회에서 제안한 내용과 같다. 모든 부동산의 공시가격 현실화율을 90%까지 올리되 도달시점을 가격대·유형별로 다르게 설정했다.

공동주택은 현재 공시가격 현실화율이 69%인데 시세 구간별로 구분해 90%에 도달하는 기간을 5∼10년으로 설정했다. 시세 9억원 미만 공동주택은 2023년까지는 연 1% 미만으로 소폭 인상해 균형을 맞춘 후 7년 동안 연 3%씩 인상해 2030년에 현실화율 90%에 도달한다.

반면 시세 9억∼15억원의 공동주택은 균형기간 없이 매년 3%씩 인상해 2027년에, 시세 15억원 이상 공동주택은 2025년이면 90%에 이른다. 9억원 미만 주택보다 5년이나 빠르게 공시가격이 오르는 셈이다.

애초 공시가격은 조세와 복지 등 60여가지가 넘는 다양한 행정 목적에 활용되는 기준으로 쓰이고 있지만 현실화율이 50~70% 수준으로 낮아 이를 개선하기 위해 현실화 작업에 나선 것이다. 하지만 오히려 저가주택과 고가주택의 시간차를 둬 불균형은 물론 형평성 문제가 제기될 것으로 보인다.

이에 대해 국토교통부 관계자는 "고가 공동주택은 이미 워낙 현실화율이 높은 점이 감안됐다"며 "단독주택이든 공동주택이든 비슷한 가격대의 주택은 현실화율이 비슷하게 가야 한다는 측면에서 현실화율 제고 속도를 다소 달리 한 것"이라고 설명했다.

2018년까지만 해도 저가 부동산보다 고가 부동산의 현실화율이 낮았지만 정부가 작년과 올해에 걸쳐 고가 부동산의 공시가격을 대폭 끌어올려 현재는 저가 부동산의 현실화율이 훨씬 낮은 상황이다. 이 때문에 한날에 모든 부동산의 현실화율을 90%로 맞추게되면 저가 부동산 소유자의 고통이 크기 때문에 이를 염두해 둔 것으로 풀이된다.

이에 정부는  공시가격 6억원 이하 주택에 대해 재산세 감면 혜택카드까지 꺼내들었다. 주택가격 변동이 없다면 6억원 이하 주택의 경우 3년이 지나도 지금 내는 재산세보다 적게 낸다. 

실제 국토부의 보유세 시뮬레이션 자료에 따르면 관악구 8억원짜리 아파트의 경우 올해 재산세로 68만8000원을 냈다면 3년이 지난 2023년에는 56만1000원만 내면 된다.

반면 강남구 시세 21억원 아파트는 올해 597만원을 보유세(재산세+종합부동산세)로 납부하다가 ▲2021년 799만2000원 ▲2022년 931만6000원 ▲2023년 1019만3000원 등 급격히 오른다. 3년새 2배 가까이 보유세가 인상돼 가격대별 형평성 논란이 이는 이유다.

신축주택의 경우에도 해당 연도의 현실화율 목표치를 바로 적용하기 때문에 구축과 불균형이 발생한다. 이를테면 2024년에 신축된 아파트의 시세가 7억5000만원으로 평가되는 경우 현실화율 72.9%를 적용해 공시가격은 5억4600여만원으로 산정한다. 인근의 다른 주택과 공시가격 차이가 발생해 혼란이 발생할 것으로 보인다.

9억원 미만 주택이 가격이 올라 9억원 이상으로 가격대가 바뀌는 경우목표도달기간이 짧아져 공시가격 인상폭이 급격히 오르는 문제점도 있다. 정부가 설정한 3년의 특례기간이 끝난 뒤에는 저가·고가 1주택자 모두 예외 없이 세금부담이 가파르게 늘어날 전망이다.

특히 코로나19등의 영향으로 부동산 시장이 불안한 이때, 정부가 공시가격 현실화를 밀어붙이며 국민에게 세 부담을 가중시킨다는 지적이 일고 있다.

업계 한 전문가는 "공시가격의 시세반영률 목표치가 바뀌지 않는 한 보유세 인상을 통한 '세수확보책'이란 논란은 불가피해 보인다"면서 "2022년 대선을 앞두고 한시적으로 재산세를 감면해 주는 등 인기에 편승한 포퓰리즘 정책"이라고 지적했다.