개인별 DSR 규제, 상반기 분양하는 중도금·잔금 대출은 적용 안돼

오는 30일까지 입주자 모집 공고가 이뤄진 사업장에 대한 이주비 대출, 중도금 대출, 잔금 대출은 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다.

13일 금융권에 따르면 금융위원회는 이 같은 내용을 골자로 하는 가계대출 관리기준 행정지도를 공고했다. 지난 4월 29일 발표한 가계부채 관리 방안의 후속 조치다.

가장 핵심은 개인별 DSR 규제가 적용되는 대상을 단계적으로 확대하는 것이다. DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말한다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등을 모두 포함한다.

지금까지는 은행별로 DSR 평균치를 40%로 맞추면 됐다. 경우에 따라 40% 넘게 대출을 받는 사례도 있었다. 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 사거나 할 때만 차주별로 DSR 40% 규정이 적용됐다.

그러나 오는 7월부터는 DSR 40% 규정이 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택으로 확대된다.

행정지도는 청약이 끝난 아파트에 대한 조치 여부도 명확하게 밝혔다. 그동안 시장에서는 다음 달부터 확대되는 DSR 규제로 잔금을 대출 받는 데 차질이 빚어질 것이란 우려가 많았다.

오는 30일까지 입주자 모집 공고(착공신고·관리처분인가)가 이뤄진 사업장은 이주비 대출, 중도급 대출, 잔금 대출에 이전 규정을 적용받을 수 있는 것이다.

다만 이미 공고된 사업장의 분양권 등이 다음 달 1일부터 전매되면 강화된 규제를 적용한다.

DSR 확대는 다음 달 1일 이후 대출 신청분부터 적용된다. 다만 오는 30일까지 부동산 매매계약을 맺고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하면 종전 규정 적용이 가능하다. 금융회사가 전산 등록으로 접수를 끝냈거나, 만기 연장 통보를 받은 경우도 마찬가지다.

또 DSR 규제를 적용할 때 ‘주택 구입 목적의 주택담보대출로 10년 이상의 비거치식 분할상환 대출인 경우에 한정’해 장래 소득을 반영하기로 했다.

대출자와 배우자의 장래 소득 증가가 예상되면 증가분은 최근 연도 소득에 평균 소득 증가율을 적용해 산정한다. 다만 금융회사가 자율 통계 정보 등을 활용해 합리적인 수준의 장래 소득 인정 기준을 마련한 경우 해당 기준 적용이 가능하다.

신용대출의 경우 가급적 실제 만기가 반영되도록 손봤다. 현재 신용대출은 일률적으로 만기 10년을 적용하고 있다. 그러나 다음 달부터는 7년으로, 내년 7월부터는 5년으로 각각 줄어든다.

다른 조건이 변하지 않는 것을 전제로 만기가 5년 단축되면 이론적으로 대출한도가 지금보다 절반으로 줄어드는 셈이다.

그러나 별도의 거치 기간이 없는 분기별, 월별 균등 분할상환 신용대출로 분할 상환금액이 총 대출 액수의 40% 이상이면 실제 만기를 적용한다. 이 경우 DSR 산정 때 만기 10년을 초과할 수 없다.

DSR 규제 대상에서 제외하는 대출도 있다. 사례로는 분양주택에 대한 중도금 대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가 분담금에 대한 중도금 대출, 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출, 서민금융상품 등이 있다.

이와 함께 대출금액 300만원 이하 소액 신용대출(유가증권 담보대출 포함), 전세자금 대출(전세보증금 담보대출은 제외), 주택연금(역모기지론), 보험계약 대출, 상용차 금융, 예·적금 담보대출, 할부·리스 및 현금서비스·카드론 등도 규제 제외 사례다.