노후자금 마련 위해 부동산금융 활성화 필요국내 주택연금‧담보대출 있으나 조건 까다로워해외 '지분공유‧유동화신탁' 등 금융상품 다양
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    국내 가계자산은 부동산에 과도하게 집중된 반면 부동산 금융상품에 대한 엄격한 규제와 부동산을 투자수단으로 보는 시각 등으로 인해 관련 상품이 다양하게 활용되지 못한다는 지적이 나왔다. 

    향후 부동산자산을 이용해 현금을 융통할 수 있는 금융상품 니즈가 확대될 것으로 예상되고 있어 부동산을 활용한 다양한 금융상품의 필요성이 커지고 있다. 

    15일 금융권과 통계청에 따르면 지난해 국내가구의 총 보유자산대비 부동산 자산비중은 62%로 미국(28%), 영국(45%), 일본(38%)을 훌쩍 뛰어넘었다. 

    부동산자산은 가구주의 연령대가 높아질수록 그 비중이 컸다. 부동산은 현금화와 단기처분이 쉽지 않아 노후자금 확보가 절실한 노년층들은 노후자금확보와 안정적인 자산관리에 어려움을 겪고 있는 실정이다. 

    현재 부동산 보유자가 이용할 수 있는 금융상품은 주택연금과 담보대출이 대표적이지만 이마저도 조건이 까다로워 제한적인 용도로 사용되고 있다.

    특히 주택연금은 노후소득을 대체할 수 있는 방안으로 각광받고 있지만 최근에는 집값 폭등으로 28만여 가구가 주택연금 가입자격을 잃었다. 

    부부합산 공시가격 9억원 이하의 주택을 소유한 사람만 가입할 수 있는데 부동산가격 급등과 공시가격 현실화로 주택연금 가입 제외대상이 늘어나는 것이다. 

    자산관리 전문가들은 부동산금융시장이 발달한 미국과 일본 등 해외 사례를 참고할 필요가 있다고 조언한다. 

    장현웅 우리금융경영연구소 선임연구원은 “국내 부동산금융상품은 다양성이 부족한 반면, 해외에서는 마이너스통장형식 담보대출과 지분공유 상품, 유동화신탁 등 다양한 부동산금융 상품이 활용되고 있다”고 강조했다. 

    실제로 미국은행들이 판매하는 ‘주택지분 담보부 신용공여(HELOC)’는 부동산 보유지분가치를 담보로 하는 마이너스통장 방식(한도대출방식) 대출상품이다. 

    부동산 보유자는 HELOC 계좌를 통해 대출금을 수시 인출‧상환하고 상환기간 동안 원리금을 상환할 수 있다. 대출금의 인출과 상환을 할 수 있는 거치기간 동안 대출금에 대한 이자와 연수수료를 부담하고 이후 상환기간에는 잔여 원금과 이자를 상환하게 된다.

    이 상품은 연령대가 높아질수록 이용이 증가해 부동산을 보유한 노년층의 생활자금 대출로 활용되고 있다. 

    장현웅 선임연구원은 “국내에서는 대부분 일시대출 성격의 담보대출이 판매되며 마이너스론 형태의 대출은 제약이 많아 활용도가 낮다”며 “국내 마이너스 주택담보대출은 만기가 1~5년으로 짧고, 원금을 만기에 일시상환해야하는 등 사용자 편의성이 부족하다”고 평가했다. 

    미국 부동산 핀테크 기업들은 지분공유상품을 내놓고 있다. 이는 주택보유자가 거주하는 주택의 지분을 금융사에 매각해 자금을 조달하고 주택가격 변동에 따른 손익을 공유하는 금융상품이다. 

    주택보유자는 주택지분을 매각하는 조건으로 계약시점에 매각대금 일부를 수취하고 계약종료 시점의 가격변동으로 인한 손익은 주택보유자와 핀테크사가 공유하는 식이다. 

    현재 필요한 자금을 조달하는 대신 향후 발생하는 주택가격 상승수익을 온전히 누릴수는 없지만 대출과는 달리 이자부담이 없고, 가격하락시 손실을 선지급 받은 금액만큼 축소하는 효과를 얻을 수 있다. 

    우리나라에서는 공유형 모기지대출이 유사한 형태의 상품이나 이용자는 대출이자를 지급해야하고 부동산 구매 목적으로만 사용할 수 있다. 

    일본에서는 부동산 보유자가 부동산에서 발생하는 수익(임대료, 매매차익)에 기반을 둔 증권을 발행해 이를 투자자에게 판매해 자금을 조달하는 유동화신탁이 발달했다. 유동화신탁을 이용하면 대출이나 지분매각 없이 자금조달이 가능하다. 

    국내에서는 자본시장법상 금전신탁 외 수익증권발행이 허용되지 않으나 디지털 수익증권거래플랫폼이 금융위원회의 혁신금융서비스로 지정되면서 부동산 신탁을 통한 수익증권 발행이 제한적으로 허용되고 있다. 

    장 선임연구원은 “고령화 가속과 과도한 부동산 가격 상승, 가계대출 규제 등으로 부동산 금융상품 수요는 늘어나고 있다”며 “향후 부동산 금융시장이 점차 확대될 가능성이 크기 때문에 금융사들은 관련 금융상품의 시장성과 발생가능한 이슈를 선제적으로 검토할 필요가 있다”고 조언했다.