노량진수산시장 개발사업 '땅장사' 공모 논란…수협 "어떤 가이드라인도 확정 안돼"

서울 한강변 대표 복합도시로 개발되는 노량진역 일대 개발사업이 본격화된 가운데 수협중앙회가 사업자 선정을 위한 공모 평가항목에서 토지가격 등에 상당한 배점을 부여해 공익보다 잿밥에만 관심이 있는 것 아니냐는 지적이 일고 있다.  

특히 공모 대상지인 옛 노량진수산시장 부지는 서울시의 지구단위계획 변경과 사전협상 방식을 통한 종상향이 결정돼 수천억원에 이르는 막대한 시세차익을 수협이 고스란히 챙길 것으로 예상돼 서울시의 적극적인 계도가 필요하다는 지적이 제기된다.

27일 업계에 따르면 수협은 하반기중 서울 동작구 노량진동 13-8번지 일원 4만8233㎡에 대한 민간사업자 공모를 추진할 계획이다. 수협은 지난달 삼일회계법인을 통해 해당 공모에 대한 사전설명회를 연데 이어 8월까지 사업자 선정을 마치고 설계와 인허가 작업에 들어간다는 계획이다.

이 사업은 수협이 선정한 민간사업자가 서울시와 지구단위계획 사전협상 방식으로 개발을 추진한다. 시는 이와관련 지난 1일 '한강철교 남단 저이용 용지 일대 지구단위계획'을 수립하고 2주간 주민열람공고에 들어간 바 있다.

이번 지구단위계획은 노량진동 2-3번지 일원 약 17만㎡에 달하는 부지에 대한 개발계획이다. 대규모 유휴부지인 수협부지와 이용이 저조한 노량진역, 수도자재센터 등이 대상지에 포함된다.

시는 수협부지와 연계해 노량진 일대를 경제활동과 주거, 문화까지 한번에 누릴 수 있는 한강변 대표 복합도시로 재편할 방침이다.

지상철도로 인해 토지활용도가 떨어지는 노량진역은 철도상부에 데크를 깔고 주거·상업·여가문화 등 다양한 시설을 복합적으로 조성하기로 했다.

여의도~노량진을 직접 연결하는 차량·보행 기반시설도 새롭게 구축한다. 여의도와 노량진은 직선거리로는 1㎞도 되지 않지만 올림픽대로와 노들로 등으로 단절돼 직접적인 연결 동선이 없는 상태다.

시는 노량진수산시장과 공간적·기능적으로 연계해 일대를 관광명소로 만들기 위한 수변 활성화 전략도 세웠다. 한강을 조망할 수 있는 수변 테라스·카페·쉼터 등 편의시설과 수변 문화복합시설, 노량진만의 특색을 담은 워터프런트 등 명소를 조성할 계획이다.

이 가운데 수협부지는 수산시장과 연계한 전통시장 활성화를 목표로 복합용도 및 수변 복합문화 거점 조성을 유도하고 개발에 따른 공공기여를 노량진역 일대 공공성 강화를 위한 인프라 확충 등에 활용할 예정이다.

이를위해 주거지역, 준주거지역이었던 해당부지를 일반상업지역으로 종상향할 예정이다.

수협부지는 현행법상 용적률 355%를 적용받아 주거시설 건축시 평균 35층까지 건축할 수 있지만 일반상업지역으로 변경되면 용적률을 800%까지 상향할 수 있어 토지가격이 수배로 뛰게 될 것으로 보인다.

문제는 수협이 종상향된 토지를 이용해 지구단위계획 변경 취지와 정반대인 '배 불리기' 공모를 추진하고 있다는 점이다.

업계에 따르면 해당 공모의 평가 배점이 '토지가격 및 사업이익 배당률'에 치중됐다. 1000점 만점에 400점이 배당돼 사실상 높은 땅값과 배당률을 써낸 사업자가 우선권을 갖게 되는 것이다.

일반적으로 민간사업자 공모시 분야별 심사위원이 사업신청자가 제출한 사업계획서를 정량·정성평가해 최고 득점자를 우선협상대상자로 선정한다. 정량평가는 참여사업자의 경영실적·재무능력·토지가격 등을, 정성평가는 건축계획·시설 활성화 방안·공공기여 계획 등을 각각 기준으로 삼는다.

이번 공모는 토지가격 및 사업이익 배당률을 포함한 정량평가 배점이 540점 수준으로, 사실상 정성평가 항목은 큰 영향을 미치지 못할 것으로 보인다.

이에따라 무리한 토지가격과 배당률을 제시하는 '따놓고 보자'식의 출혈경쟁이 예상된다. 결과적으로 과도한 경쟁으로 악화한 사업성을 메우기 위해 고분양가 책정, 부동산 투기 조장 등 시민에게 부담이 전가될 가능성이 크다.

업계 한 관계자는 "겉으로는 수협의 상징성, 랜드마크 계획 등을 실현하기 위한 민간의 창의성이 담긴 사업계획을 요구하고 있지만 사실상 시가 종상향 해준 부지를 비싸게 매각하기 위한 땅장사로 밖에 안 보인다"고 비판했다.

때문에 노량진 개발이익을 시민에게 돌려주기 위해서 시의 적극적인 계도가 절실하다는 목소리가 커지고 있다. 수협부지의 종상향은 도시계획의 완성도를 높이고 개발이익을 시민들을 위한 투자로 전환하기 위해 이뤄졌기 때문이다.

따라서 정량적 기준보다는 랜드마크 창의성, 문화·편의시설, 공공기여 등을 중점으로 평가되도록 시가 주도적인 역할을 해야 한다는 것이 업계 중론이다.

또다른 관계자는 "알려진대로 땅값, 배당이익률 위주로 공모가 진행되면 수익시설 위주개발, 분양가 폭등 등 부작용을 피할 수 없을 것"이라며 "종상향 시켜준 시가 해당 부지가 '수협의 땅장사'로 전락하지 않도록 즉각적인 계도가 필요하다"고 주장했다.

이에대해 수협측은 "확정되지 않은 공모지침서가 일부 유출된 것으로 보인다. 공식 공고까지 해양수산부 승인절차가 남은 상황이라서 관련내용을 지속 검토하고 있다"며 "정량평가와 관련, 어떠한 가이드라인도 나오지 않았다"고 말했다.