분양권 전매제한 완화 후폭풍…수도권 쏠림현상 가속화

분양권 전매제한이 완화되면서 얼어붙은 부동산시장에 훈풍이 불고 있다. 이미 시장에서는 규제완화에 대한 기대감이 반영돼 연초부터 분양권거래가 늘어나는 등 반등조짐이 나타나고 있다.

하지만 시장양극화 등 역효과 우려도 만만치 않다. 전매제한 완화로 서울과 수도권으로 수요가 몰리면서 지방 미분양 적체가 위험수준까지 악화될 수 있다는 지적이 나오고 있다. 여기에 실거주의무 규정은 그대로 유지돼 반쪽효과에 그칠 것이란 우려도 있다.

5일 관련업계에 따르면 이번 전매제한 기간완화 조치로 침체됐던 서울과 수도권 분양시장 숨통이 일부 트일 전망이다.

한국부동산원 통계를 보면 전국 분양권거래량은 2017년 17만4951건에서 지난해 3만132건으로 급감했다. 같은기간 서울 분양권거래도 9596건에서 139건으로 98.6%나 줄었다. 지속적인 금리인상 여파로 주택매매시장이 얼어붙으면서 분양권거래도 냉각기에 들어간 것이다. 

그러던중 올초 정부가 '1·3대책'을 통해 전매제한 완화를 예고하면서 시장이 다시 활기를 띠기 시작했다.

1월 전국 분양권거래건수는 3400건으로 전월대비 16.3% 증가했다. 지난해 1월과 비교하면 41.3% 늘어난 수치다. 같은기간 서울은 27건으로 전월(12건)보다 두배이상 늘었다.

시장회복은 대단지 입주예정물량이 집중된 강남권부터 진행될 것으로 예상된다. 실제로 1월 강남구 분양권거래는 19건으로 서울 전체 70%를 차지했다. 현재 규제지역인 강남3구와 용산구는 전매제한기간이 기존 10년에서 3년으로 단축된다.

전매제한을 비롯한 규제완화가 현실화되고 분양권전매가 늘면서 주택매수심리도 조금씩 살아나는 분위기다.

국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 '2월 부동산시장 소비심리조사'에 따르면 지난달 전국 주택매매시장 소비심리지수는 102.1로 전달보다 10.6p 올랐다.

다만 기대감에 부푼 서울·수도권과 달리 지방 부동산시장은 이번조치로 시장양극화가 심화할 수 있다며 우려의 시선을 보내고 있다.

이미 규제지역해제나 청약거주지요건 폐지로 수도권 쏠림현상이 가속화하고 있는 가운데 전매제한 완화까지 더해지면 지방에 결정타가 될 수 있다는 지적이다.

분양업계 한 관계자는 "이미 규제완화 혜택이 수도권에 집중되면서 지방 주택수요가 상당부분 빠져나가고 있는 상황"이라며 "전매제한 완화로 분양권거래가 수월해지더라도 지방물량은 이미 경쟁력을 잃고 있어 미분양해소에 도움이 되지 않을 것"이라고 내다봤다.

분양권에 프리미엄이 얹어져 고가에 판매되는 지역과 '마피(마이너스 프리미엄)'가 붙어 헐값에 팔리는 지역간 양극화가 가속화할 것이라는 전망도 나온다.

이미 지방에서는 대출이자를 감당하지 못한 '영끌족'들이 급매물을 던지면서 마피거래가 속출하고 있다. 집값하락으로 시세차익을 노리기 어려워졌고 고금리로 이자부담까지 커지자 너도나도 손절매에 나선 것이다.

특히 공급이 수요를 앞질러 미분양이 쌓인 대구 등에서 마피거래가 잇따르고 있다. 일례로 '대구의 강남'으로 불리는 수성구에 조성중인 '더샵수성오클레어' 전용 84㎡ 분양권은 1억3300만원 '마피'가 붙었다.

또다른 분양업계 관계자는 "마피거래가 잦아지면 해당지역 부동산시장 분위기가 더욱 가라앉고 추후 매매거래나 청약에도 부정적인 영향을 끼치는 악순환이 반복될 수 있다"며 "지방 부동산시장 회복과 미분양물량 해소를 위한 정책지원이 절실한 상황"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "기존 분양단지도 전매제한 완화 조치가 소급적용되기 때문에 성수기인 4월 상당수 분양권매물이 시장에 풀릴 가능성이 높다"면서도 "다만 분양권 양도세율이 높고 실거주의무도 남아 있어 전반적인 시장 회복은 어려울 것"이라고 전망했다.