곳곳 갭투자에 역전세…내년 상반기 보증금 떼일 위험 '최고'

동탄신도시 등지에서 오피스텔 250여채를 소유한 부부로 인해 벌어진 '동탄 오피스텔 전세사기'는 애초부터 고의성을 가진 전세사기인지, 무리한 투자실패인지에 대한 의견이 분분하다. 한가지 분명한 것은 세입자들에게 보증금을 내주지 못하는 이유가 집값이 내려가면서 전셋값이 집값을 넘어서는 '역전세현상' 때문이라는 점이다.

이처럼 집값급락에 따른 전세보증금 미반환사고가 벌어질 위험성은 곳곳에 도사리고 있다. 역전세와 전세사기는 결이 다름에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못할 걱정에 세입자 불안은 전세사기 이슈로 쏠리고 있다.

25일 업계에 따르면 동탄 오피스텔 전세사기를 촉발한 A씨부부는 최근 법무사를 통해 세입자들에게 '전세금을 주기 어려우니 오피스텔 소유권을 주겠다'는 내용의 문자를 보내거나 전세시간이 끝난 임차인에게 수개월간 전세금을 돌려주지 않아 고소를 당했다.

피해자 상당수는 집값이 한창 오르던 2021년께 매매가와 전셋값과 비슷하게 혹은 1000만원가량 전셋값이 높게 임대차계약을 맺은 것으로 알려졌다. 그러다 부동산시장이 얼어붙으면서 매매가가 내려가자 역전세현상이 불거지며 전세금이 매매가를 훌쩍 웃돌게 됐고 여러채 오피스텔을 임대하면서 돌려막기식으로 운용했던 A씨부부는 세입자들에게 보증금을 원활하게 내주지 못하게 되면서 문제가 터졌다.

통상 오피스텔은 전세가율이 높아 깡통주택이 될 위험성이 높은 편이다.

한국부동산원에 따르면 지난달 기준 서울 오피스텔 전세가율은 84%로 아파트(53%)와 비교하면 30%p 이상 높고 빌라(70%)와 견줘도 높은 수준이다. 이렇다 보니 주택경기가 활황일 때 무리하게 오피스텔 갭투자를 한 이들로 인해 세입자들이 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 불상사는 앞으로도 벌어질 수 있는 셈이다.

국토연구원이 발표한 보고서를 보면 집값이 하락하면 임대인이 갭투자한 집을 팔더라도 보증금반환이 어려운 경우가 최대 1만3000여가구에 달할 것으로 추정된다. 2021년 기준 집값이 하락하지 않은 경우에도 5000가구가 존재하고 집값이 15% 내리면 약 1만가구, 27% 내리면 1만3000여가구까지 늘어나게 된다. 

실제 국회 기획재정위원회 소속 양경숙 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 전세보증금 반환보증사고 현황을 보면 올 1분기 보증사고는 총 7974건으로 분기기준 역대최대를 기록했다. 지난해 4분기 2393건과 비교하면 3배이상 늘어난 셈이다.

연구원은 전세금 미반환위험 주택비율이 가장 높은 시기를 2024년 상반기로 예상했다. 주택매매가가 20% 하락하면 보증금승계 매입주택중 약 40%가 보증금 미반환위험이 있다는 분석이다.

원희룡 국토교통부 장관도 최근 기자간담회에서 "4년전, 2년전 가격이 급등하고 무자본 갭투자가 성행하던 시기에 이뤄진 계약이 후폭풍으로 시차를 두고 지금 터지는 것이라 올해 하반기까지 (전세사기가) 피크를 치지 않을까 싶다"고 말한 바 있다.

KB경영연구소도 최근 내놓은 보고서에서 "전셋값이 급등했던 2021년이후 계약된 전세건 만기가 도래하고 있어 올해 전세계약 갱신시 보증금반환 이슈가 증가할 것"이라고 내다봤다.

한편 무자본 갭투자로 임차인 보증금을 갚지 못하고 있는 동탄사건 경우 사기임을 입증하기는 쉽지 않아 보인다. 전세계약 체결당시 작정하고 세입자를 속여 사기를 치려고 했는지에 대한 고의성을 입증하기 어렵기 때문이다.