[견본주택 단짠단짠] 구의역 롯데캐슬 이스트폴…입지는 참좋은데 '고분양가·철도소음' 걸림돌

분양시장이 모처럼 활기를 띠고 있다. 서울 평균 청약경쟁률은 1분기 57대 1, 2분기 49.5대 1을 기록했다. 3분기에 접어든 이달도 보여지는 지표들은 긍정적이다. 분양시장이 회복조짐을 보이자 건설사들도 한동안 묵혀놨던 분양물량을 쏟아내고 있다.  

그중에서도 시공능력평가 8위인 롯데건설이 올 상반기 청약시장서 '쏠쏠한 재미'를 봤다. 1월 경남 창원시에 공급한 '창원 롯데캐슬 포레스트'를 시작으로 최근 선보인 서울 동대문구 청량리동 '청량리 롯데캐슬 하이루체'까지 흥행몰이에 성공하며 '롯데캐슬' 경쟁력을 입증했다. 

그런 롯데건설이 하반기 야심차게 내놓은 곳이 바로 서울 광진구 자양동에 들어서는 '구의역 롯데캐슬 이스트폴'이다. 단지는 지하 7층~지상 48층, 6개동 1063가구 규모며 이중 631가구가 일반분양 분이다. 입주는 2025년 3월 예정이다.

20일 직접 찾은 단지는 대형트럭과 중장비, 현장근로자들이 쉴 새 없이 오가며 공사가 한창이었다. 현장입구는 수도권지하철2호선 구의역 3번출구에서 1분도 채 걸리지 않았다. 초역세권이라고 부르기에 한 치 부족함이 없었다. 

도시형재개발사업으로 지어져 단지내 대형슈퍼마켓과 영화관, 업무시설은 물론 광진구청·보건소 등 공공기관이 함께 들어서는 것도 특징이다.

한강변이 가깝고 최고 48층으로 일부가구 '한강뷰' 조망도 가능하다. 총 3개단지중 남측에 위치한 102동과 103동 전용 138㎡, 84㎡ 일부 고층가구에서 한강을 볼 수 있다. 

단지주변은 지상철이 다니는 북쪽을 제외하면 전반적으로 조용하고 낙후된 분위기다. 단지동쪽에는 저층빌라를 중심으로 한 주거단지가, 서쪽으로는 노후된 상가시설이, 남쪽에는 학교와 노후아파트가 자리잡고 있다. 

무엇보다 단지주변으로 각종 개발호재가 예고돼 있어 추후 집값상승이 기대된다. 우선 단지 바로 동쪽에 '한양연립 일대 가로주택정비사업'이 진행중이며 단지 남쪽에 위치한 자양동 '자양한양아파트'도 준공 40년차를 맞이해 재건축을 추진중이다. 

단지에서 도보 10분거리에 위치한 동서울터미널도 복합개발이 예정돼 있다. 현재 사업협의 단계로 2024년 착공을 목표로 최고 40층 랜드마크로 탈바꿈될 전망이다. 

단점도 명확하다. 가장 아쉬운 부분은 '지상철 소음'이다. 단지입구에서 시간을 측정해보니 약 2~3분간격으로 '쿵쿵'거리는 지상철소리가 울려퍼졌다. 초역세권 입지가 오히려 독이 된 케이스다.

단지 인근 M공인 관계자는 "서울 지상철 주변동네는 모두 비슷하겠지만 구의역 인근은 유독 소음관련 민원이 많은 지역"이라며 "단지 배치도상 북쪽 상업·업무시설 단지가 지상철 소음을 일부 줄여줄 수도 있겠지만 청력이 예민한 사람은 스트레스가 상당할 것"이라고 말했다.

서울시가 2호선 강변역~구의역~건대입구역 지상구간을 지하화하는 방안을 구상중이지만 완공목표가 2040년으로 당장 효과를 체감하기에는 무리가 있어 보인다. 

임대물량이 많은 점도 아쉬운 부분중 하나다. 구의역 롯데캐슬 이스트폴 공공임대물량은 432가구로 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 행복주택 300가구와 함께 조성된다.

문제는 임대동이 위치한 남쪽부지가 입지상 지상철 소음이 덜하고 한강조망이 일반분양 동보다 더 수월하다는 것이다. 

M공인 관계자는 "왜 비싼 돈을 주고 아파트를 분양받았는데 임대보다 입지조건이 나쁘냐는 불만이 상당하다"며 "더욱이 단지내 임대물량이 많으면 가격상승에 제한이 있어 메리트가 떨어질 수 있다"고 귀띔했다.

교육인프라도 다소 애매하다는 평가다. 단지남쪽 바로 길 건너편에 성동초교가 위치해 있지만 구의역 롯데캐슬 이스트폴 입주민 자녀들은 500m나 더 떨어진 양남초교로 배정된다.

초교에서 단지까지 도보 12~15분거리로 찻길도 두번이나 건너야 한다. 다만 길이 좁은 편이고 교통량이 많지 않아 초등생 저학년이 통학하기에 위험해 보이진 않았다. 

현장에서 만난 주민 A씨는 "학군자체는 상대적으로 떨어지지만 광장동학원가가 가까운 편이라 학령기 자녀를 둔 부모들이 거주하기엔 나쁘지 않은 선택지"라고 설명했다.

다소 비싼분양가도 선택을 망설이게 하는 요인이 될 수 있다. 단지 분양가는 3.3㎡당 4000만원안팎이 될 것으로 예상된다. 주력 주택형인 84㎡ 기준 13억~14억원 수준이다. 단지 인근 자양동 '래미안 프리미어 팰리스(2017년 9월 입주)' 경우 지난달 84㎡ 매물이 13억9500만원(19층)에 거래됐다.

단지 인근 C공인 관계자는 "분양가가 상대적으로 높을 것으로 예상되는 데다 소형주택형이 없어 신혼부부 등 젊은층에겐 진입장벽이 높을 수 있다"고 말했다.