'10억 로또' 과천주암 C1 공공분양, 주의점 3가지

올해 첫 '로또분양'으로 꼽히는 경기 과천주암 C1블록 공공분양주택이 오는 14일 청약에 돌입한다. 최대 10억원대 시세차익이 예상되지만 무턱대고 청약에 나섰다간 낭패를 볼수 있다. 대출제한 여파로 5억원가랑 현금이 필요한데다 서울과 가까운 입지를 갖췄음에도 정작 지하철 이용이 쉽지 않아서다. 일반공급 물량이 고작 6가구뿐이고 대안으로 고려할 수 있는 신혼희망타운 경우 전용 주택담보 장기대출상품(수익공유형 모기지) 가입이 필수인 것도 아쉬운 부분이다.

5일 입주자모집공고문에 따르면 C1블록은 1338가구 대단지로 공공분양주택 120가구와 신혼희망타운 812가구, 행복주택 406가구로 구성된다.

이중 공공분양과 신혼희망타운이 이번 청약으로 공급된다. 공공분양은 사전청약 당첨분과 특별공급 물량을 제외한 6가구, 신혼희망타운은 216가구가 일반공급으로 풀린다.

예비청약자들의 관심이 집중된 것은 공공분양 물량이다. 물량 전체가 선호도 높은 전용 84㎡이면서 주변시세대비 10억원가량 저렴한 가격에 공급되기 때문이다.

하지만 대출한도나 대중교통 등 고려해야 할 부분이 적잖아 '선당후곰'은 금물이다. 

우선 현금여력을 체크해볼 필요가 있다. 공공분양 전용 84㎡ 분양가는 최고가 기준 10억8815만원이다. 주변시세보다 훨씬 저렴하다곤 하지만 10억원대 분양가는 결코 만만한 금액이 아니다.

게다가 '10·15부동산대책'에 따라 15억원이하 아파트는 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한돼 이를 뺀 만큼의 현금이 필요하다.

즉 C1블록 공공분양 경우 전체 분양가에서 대출분을 뺀 4억8800여만원에 취득세(분양가 3.3%) 약 3600만원을 더해 현금 5억2400만원가량을 들고 있어야 입주가 가능하다.

입지도 마냥 좋은 점수를 주기엔 어렵다는 평가다. '준강남'으로 불리는 과천에 서울 서초구 우면·양재동이 바로 인접한 입지를 갖췄지만 서울 접근성이 애매모호하다.

이는 가장 가까운 지하철역인 4호선 경마공원역이 반경 2㎞, 도보 30여분 거리에 떨어져 있는 까닭이다. 버스를 타고 3호선 양재역으로 이동하는 동선도 30분가량이 소요된다. 서울 근교 과천이라는 입지적 장점을 대중교통 인프라가 받쳐주지 못하는 모양새다.

일반공급 물량이 6가구에 불과한 것도 아쉬운 부분으로 꼽힌다. 같은날 청약을 받는 신혼희망타운 216가구를 대안으로 고려해볼 수 있지만 여기에도 함정이 있다.

신혼희망타운 경우 공급물량은 많지만 모두 전용 46·55㎡ 등 소형뿐이고 수익공유형 모기지 가입이 강제된다.

해당상품은 정부가 연 1%대 금리로 최장 30년까지 집값 70%까지 대출해주는 상품이다. 한도는 최대 4억원이다.

청약자 입장에선 자금마련 부담을 일부 덜 수 있지만, 추후 주택 매도시 시세차익 최대 50%를 정부와 나눠야해 재산권 행사가 제한될 수 있다.

2021년 진행된 과천주암 C1·C2블록 신혼희망타타운 사전청약 당시 미달물량이 쏟아진 것도 수익형 모기지와 소형평형에 대한 거부감이 작용한데 따른 결과다. 당시 해당블록 신혼희망타운 사전청약은 1421가구 모집에 730명만 신청해 경쟁률이 0.51대 1에 그쳤다.

반면 공공분양 경우 94가구 모집에 2742명이 몰리며 29.2대 1 경쟁률을 기록했다.

인근 K공인 관계자는 "사전청약 때처럼 이번 본청약도 공공분양에 청약자들이 대거 몰릴 것으로 예상한다"며 "입지 자체는 공공분양중 가장 우수한 편에 속하지만, 단지 자체 및 주변으로 임대물량이 많고 지하철역도 다소 멀어 사전확인이 필요하다"고 말했다.