서울, 한단지 건너 20년된 노후아파트…재건축 규제완화론 힘실리나

신규주택 공급물량 감소로 서울 아파트 노후화가 가속화되고 있는 것으로 나타났다. 주택공급 부족현상에 대한 대안으로 재건축·재개발 등 정비사업이 떠오르면서 관련 규제를 완화해야 한다는 목소리도 커지고 있다. 

23일 정비업계에 따르면 내년 서울 신규아파트 입주예정 물량은 총 8576가구로 조사됐다. 올해 약 3만52가구가 준공예정인 점과 비교하면 71.4%나 감소한 수치다.

신축아파트에 대한 수요가 꾸준한 만큼 '품귀현상'에 따른 청약경쟁 과열도 우려된다. 

실제 부동산R114가 올 1~9월 청약결과를 분석한 자료를 보면 서울 1순위 청약경쟁률은 평균 66.3대 1로 집계됐다. 경쟁이 치열했던 2021년 162대 1을 제외하면 2000년이후 최고치다. 지난해 같은기간 경쟁률이 26.0대 1이었던 것과 비교해도 2배이상 늘어난 셈이다.

분양·입주권 거래도 증가했다.

서울부동산정보광장에 의하면 이날기준 올해 9월까지 총 거래량은 451건으로 전년동기 81건에 비해 82.0% 늘었다.

다만 신축물량 감소로 서울내 아파트 노후화는 심화될 조짐이다.

부동산R114가 분석한 자료를 보면 서울에서 입주 20년을 초과한 아파트는 지난달기준 총 100만2684가구로 전체 167만3843가구의 59.9%에 달했다. 전국 노후비율 52.1%를 웃도는 수준이다.

이같은 입주물량 감소와 신축 선호현상으로 인한 청약경쟁 심화는 분양가 상승요인으로 작용해 전체 부동산 시장의 가격불안을 초래할 수 있다는 지적이 나온다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "수요가 정해져 있는데 공급이 그것을 따라가지 못하면 가격이 상승하는 것은 당연한 결과"라며 "입주물량 감소는 분양가·전월세·매매값 등 전체 부동산시장 가격상승에 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

정부는 주택공급 확대를 위해 지난달 26일 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표하고 관련 후속조치를 내놓고 있지만 실효성에는 의문이 제기되고 있다.

건설사 유동성 지원을 위한 PF보증 확대와 공공택지 조기인허가 인센티브 등 '유인책'은 고금리·공사비 인상·미분양 등 업계불황 요인이 지속되고 있어 사업성을 담보하는 데 무리가 있기 때문이다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "현재 당국에서 보내고 있는 시그널은 민간부문에서 주택공급 속도를 내달라는 것을 요구하기 위함"이라면서도 "다만 기업은 실제 분양이라든지 공사비 등 관련한 사업성에 대한 점검을 우선하기 때문에 현장에서 받아들이는 체감은 다를 수 있다"고 진단했다.

전문가들 사이에서는 아파트 노후화 개선과 공급에 대한 대안으로 재건축을 제시하며 관련 규제를 완화해야 한다는 주장이 나온다.

서진형 대표는 "서울에서 공급축소가 발생하는 이유는 결국 건물을 지을 땅이 없기 때문"이라며 "대안은 재건축·재개발이 될 수밖에 없는 상황이라 관련 규제완화가 필요하다"고 했다.

재건축 관련 '대못' 규제로 꼽히는 것은 대표적으로 '재건축초과이익환수제'다. 재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻은 개발이익 일부를 국가가 환수하는 제도로, 부담금 면제금액 감면폭을 두고 이견이 커 1년가량 국회 계류중이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "지난 정부에서 정비사업규제를 많이 했는데 그 결과는 공급량이 적어지는 이슈로 인한 집값폭등이었다"며 "지금 상황도 크게 다르지 않다"고 설명했다.

이어 "규제완화와 정비사업 활성화는 한 몸"이라며 "규제완화 없는 공급대책은 '미션임파서블'과 같다"고 부연했다.

서정렬 교수는 "서울 부동산은 전국적 수요가 몰리는 곳이기 때문에 인허가·착공 물량 부족에 따른 공급절벽 문제는 결국 정비사업이 해결책"이라며 "시가 신속통합기획에 무게를 두고 추진하는 것도 같은 이유"라고 분석했다.

그러면서 서 교수는 "서울주택공사(SH)가 공급하는 '토지임대부 주택'이나 비(非)아파트 공급도 전략적 선택이 될 수 있다"며 "결국 공공과 민간이 각자 할 수 있는 대안을 함께 고민해야 할 것"이라고 덧붙였다.