벼랑끝 리모델링…신통기획 치적쌓기 희생양되나

"재건축에 힘을 줘서 신속통합기획 사업지를 늘리겠다는 거죠. 의도가 뻔히 보여 더 화가 납니다."(리모델링추진위 관계자 A씨)

"이 정도면 그냥 사업 접으라는 것 아닙니까. 이제 정말 리모델링은 쉽지 않아 보입니다."(리모델링단지 소유주 B씨)

서울시의 잇단 '재건축 올인' 정책에 리모델링업계가 집단패닉에 빠졌다. 재건축 규제완화와 사업성 개선으로 리모델링 메리트가 사실상 사라지면서 조합원간 내홍과 사업추진 이탈이 더욱 가속화할 가능성이 높아졌다. 업계에선 오세훈표 신속통합기획 확대를 위해 시가 의도적으로 재건축만 편애하고 있다며 비판여론이 확산되고 있다.

28일 정비업계에 따르면 전날 시가 발표한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 핵심은 현재 10~20% 수준인 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려 정비사업 분담금 부담을 대폭 줄인 것이다.

법적상한용적률도 최대 1.2배까지 추가해 준다. 3종일반주거지역 법적허용용적률 300%를 감안하면 1.2배 적용시 360%로 재건축이 가능해진다.

이들 방안이 현실화하면 지나치게 높은 용적률 탓에 불가피하게 리모델링을 추진했던 단지들이 재건축으로 선회할 가능성이 점쳐진다.

보통 업계에선 재건축 추진을 위한 용적률 기준을 200%로 본다. 용적률 200%초과일 경우 일반분양 물량이 줄어 사업성이 줄어들기 때문이다.

특히 용적률이 허용용적률(230%)보다 높을 경우 추가 기부채납이 적용돼 사업성은 더 떨어진다.

서울시에 따르면 30년이상 된 서울 노후단지중 용적률 230%이상인 단지는 총 149곳 8만7000가구에 이른다.

구체적으로 동작구 대방드림(용적률 272%) △용산구 한강삼익(260%) △관악구 현대(245%) △마포구 도화우성(240%) △동작구 사당극동(248%) △도봉구 방학우성1차(247%) △노원구 중계현대2차(252%) 등이다.

그동안 이들 단지는 사업성 제한으로 리모델링 외 선택지가 없었지만 이번 지원안이 현실화할 경우 재건축 길이 열리게 된다.

특히 용산구 이촌동 일대 단지들의 재건축 선회 가능성에 업계 이목이 쏠리고 있다.

현재 이 지역에선 △한가람(358%) △한강대우(355%) △이촌우성(322%) △이촌코오롱(317%) △이촌강촌(339%) 등이 리모델링을 추진하고 있다.

서울시 정책지원 무게추가 재건축으로 급격히 기울자 리모델링업계 위기감도 고조되고 있다.

송파구 한 리모델링 추진위 관계자는 "재건축과 리모델링은 각각 고유한 도시정비 영역인데 리모델링만 일방적으로 소외받고 있다"며 "정부와 서울시의 재건축 편애정책이 소유주들의 불안감만 키우고 있는 상황"이라고 말했다.

그러면서 "사업추진 초기 리모델링파와 재건축파로 나뉘어 단지 전체가 시끄러웠다"며 "정부 발표로 인해 이같은 갈등이 반복될것 같아 걱정"이라고 우려했다.

시가 의도적으로 재건축 밀어주기에 나서고 있다는 불만도 고조되고 있다.

리모델링업계 한 관계자는 "오세훈 시장이 밀고 있는 신통기획 사업지를 늘리려 재건축 규제를 풀어주는 것 아니겠나"라며 "신통기획에 재건축·재개발 외 리모델링까지 포함됐다면 이정도로 무시당하지는 않았을 것"이라고 목소리를 높였다.

리모델링 추진단지들의 줄이탈이 가속화할 가능성도 제기된다.

현재 서울에선 리모델링을 추진중인 단지 76곳중 23곳이 조합설립인가 이후 3년이 지나 올해안에 해산 여부를 결정해야 한다.

2008년부터 리모델링을 추진해온 서울 강남구 '대치현대2단지'는 최근 재건축 여론이 확산하면서 사업이 불투명해졌다. 현재 리모델링조합이 결성된 상황에서 일부 주민들이 재건축 추진위 설립에 나서면서 두 조합이 양립할 가능성도 제기된다.

송파구 '강변현대'는 2022년 5월부터 리모델링 시공사 선정에 돌입했지만 한곳의 건설사도 참여하지 않아 최근 조합 해산 절차를 밟고 있다.

리모델링시장 확대에 대비해 전담조직 등을 꾸렸던 건설사들도 시장 변화를 예의주시하고 있다.

대형건설 A사 관계자는 "아직 조직을 축소하거나 수주전략을 바꿀 상황은 아닌것 같다"며 "재건축 규제가 아무리 풀려도 어쩔수없이 리모델링을 추진하는 단지들이 있어 수요는 계속될 것으로 본다"고 말했다. 그러면서 "다만 추진 사업지가 과거보다 줄면 그만큼 수주경쟁도 치열해질 수 있어 시장상황을 지켜보는중"이라고 부연했다.