공급절벽에 집값 급등 … 이래도 재건축 부담금 고집할 건가[N-경제포커스]

서울 집값 상승세가 심상치 않다. 아파트값 상승률은 5년10개월만에 최고치를 찍었고 거래량도 예년 2배수준으로 급등했다. 문제는 주택공급이 시장상황을 받쳐주지 못하고 있다는 점이다. 일각에선 2021년 불어닥친 '패닉바잉(공황매수)' 우려까지 제기하고 있다. 

유일한 해법은 재건축초과이익환수제(재초환) 등 규제완화를 통해 도심 주택공급을 활성화하는 것이지만 그마저도 거대야당 반대에 부딪혀 공회전을 거듭하고 있다.

16일 부동산업계에 따르면 정부와 국토교통부는 유례없는 주택공급 대란 해소를 위해 재초환 폐지를 추진하고 있다.

민간택지 분양가상한제 등 각종 규제완화에도 공급난이 해소되지 않자 재건축 대못으로 꼽혀온 재초환 완전폐지 카드를 꺼내든 것이다.

김은혜 국민의힘 의원은 지난 5일 재초환 폐지를 담은 법안을 발의했다. 재초환을 전격 폐지해 재건축을 활성화함으로써 주택공급을 늘리자는 취지다.

추경호 국민의힘 원내대표도 전날 서울 여의도 국회에서 열린 비상대책위원회 회의에서 "국민의힘은 준공 30년이 지난 단지의 재건축 규제를 완화하는 '도시 및 주거환경정비법' 등 주택공급에 걸림돌이 되고 있는 관련 법률 개정에 적극 나설 것"이라며 힘을 보탰다.

정부도 재초환 폐지를 위해 팔을 걷어붙였다.

박상우 국토교통부 장관은 지난 국회 국토교통위원회 전체회의 모두발언에서 "재초환이 지금은 맞지 않는 옷이라고 생각하기에 폐지에 기본적으로 동의한다"며 재초환 폐지론에 불을 지폈다.

재초환은 재건축사업을 통해 얻은 이익이 가구당 8000만원을 넘을 경우 최대 50%를 환수하는 제도다. 재건축을 통한 주택공급을 막는 대표적인 규제로 지목된다.

'강남 집값 상승'이라는 리스크에도 당정이 재초환 폐지를 추진하는 것은 주택공급 절벽으로 인한 시장내 '불안심리'가 심각한 수준에 이르렀기 때문이다.

최근 국토연구원이 발표한 '주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략' 보고서를 보면 지난해 전국 주택 착공물량은 연평균대비 47.3%에 머물렀고 특히 서울은 32.7% 수준에 그쳤다.

입주 및 인허가 물량도 급감했다. 부동산R114가 집계한 상반기 서울아파트 입주물량은 5850가구로 전년동기 1만5080가구대비 61.2% 줄었다.

공급 선행지표인 인허가물량도 9300가구로 1년새 34% 감소했다.

주택공급 부족이 기정사실화하면서 매수심리와 집값도 달아오르고 있다.

서울아파트 매매가격은 16주연속, 전세가격은 60주연속 상승세를 이어가고 있다. 특히 지난주 서울아파트값 상승률은 0.24%로 2018년 9월이후 5년10개월만에 가장 높은 수치를 기록했다.

결국 정부의 재초환 폐지 카드는 당장 공급 물꼬를 트지 않으면 서울과 수도권 일부에 국한된 집값 상승세가 전국단위로 확산될 수 있다는 우려에서 비롯된 것이다.

즉 규제완화 여파로 강남 등 일부지역 집값이 뛸수 있겠지만 공급확대를 통한 수급불균형 해소가 우선이라는게 정부 입장이다.

다만 현재 여소야대 정국에서 정부의 재건축 규제완화 플랜은 실현가능성이 현저하게 낮다.

재초환 폐지는 도시 및 주거환경정비법 개정이 필요한 사안인 만큼 야당인 더불어민주당의 협조가 필요하다.

하지만 재초환은 노무현정부 때 최초 도입돼 문재인정부에서 부활한 법인 만큼 민주당이 '폐지 반대' 입장을 고수할 가능성이 높다.

업계에선 재초환 폐지와 공급 확대는 정치논리에 휘둘릴 사안이 아니라고 지적이 나온다.

정비업계 한 관계자는 "재건축 규제를 유지하면서 공급을 늘리려면 개발제한구역 해제 같은 '극약처방' 밖에 없다"며 "게다가 재초환은 해당단지 가격상승만 억제할뿐 그 풍선효과로 인근 집값은 더 뛰어 정책실효성이 없다"고 주장했다.

또다른 관계자는 "부동산정책은 결국 타이밍 싸움"이라며 "이미 집값이 고점 수준으로 오른 뒤엔 공급을 늘려도 시장안정 효과를 보기 어렵다"고 우려했다.

그러면서 "미국발 금리인하가 가시화하기 전 재초환 등 재건축 규제완화를 통해 확실한 공급시그널을 줄 필요가 있다"고 부연했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부 정책목표가 과거 재건축 억제에서 현재 재건축 활성화로 바뀐 만큼 시장안정을 위해 재초환은 폐지하는게 맞다"며 "당장은 여소야대 정국탓에 실현가능성이 낮지만 재초환 폐지에 관한 사회적 논의와 가치 판단이 계속 이뤄져야 할 것"이라고 강조했다.