DSR 완화·세제혜택 빠진 '빈수레 대책' … "이정도론 시장 안 움직인다"

정부가 준공후 미분양주택 매입 등을 골자로 한 지역 건설경기 보완방안을 발표했지만 세제나 대출규제 완화 등 금융혜택이 빠져 '반쪽효과' 우려가 확산되고 있다.주요 방안으로 제시된 미분양 매입에 더해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 유예, 취득·양도세 완화 등이 병행돼야 지방 미분양을 줄일 수 있다는 지적이 나온다.

19일 관련업계에 따르면 이번 정부 대책은 '미분양 매입'에 중점을 뒀다. 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 아파트 3000가구를 매입하는 한편 비아파트에만 도입된 '매입형 등록임대'를 지방 준공후 미분양 아파트(전용 85㎡이하)에도 허용키로 했다.

지방 미분양 아파트를 매입 및 운영하는 부동산투자회사(CR) 리츠도 상반기중 출시할 방침이다.

하지만 정치권과 시장이 요구해왔던 세제, 스트레스DSR 관련내용은 이번 대책에서 빠졌다. 이미 가계부채가 급증한 상황인 만큼 추가 금융지원을 최소화겠다는 금융당국 의중이 반영된 것으로 풀이된다.

다만 DSR 경우 '지방 건설경기 상황 등을 보고 3단계 스트레스DSR의 구체적인 적용범위 및 비율 등을 4~5월중 결정'이라며 가능성은 열어뒀다.

수요를 직접적으로 끌어들일 수 있는 세제·대출관련 방안이 제외되면서 미분양 해소 기대감도 현저하게 낮아졌다.

그간 건설업계는 준공후 미분양은 물론 지방 미분양 전체에 대해 취득세 중과를 배제하거나 50%를 감면해주고, 해당주택을 5년내 팔면 양도세를 100% 감면하는 금융지원책을 요구해왔다.

아울러 오는 7월 3단계 스트레스DSR 적용을 앞두고 대출규제를 유예하는 방안도 제시됐지만 모두 이번 대책에서 빠졌다.

중견건설 A사 관계자는 "현재 중견사 지방사업장은 분양률이 20~30%에 불과하고 미달물량 절반가량이 준공후 미분양으로 넘어가고 있다"며 "사실상 상당수 아파트가 텅텅 비어있다는 얘기"라고 설명했다.

그러면서 "LH 등 공공매입만으로는 감당하기 힘들 만큼 미분양이 쌓여있다"며 "세제나 금융혜택이 없으면 지방 미분양은 해결이 불가능한 상황"이라고 강조했다.

국토교통부가 발표한 '2024년 12월 주택통계'를 보면 전국 미분양 아파트는 7만173가구로 전월대비 5027가구(7.7%) 늘었다.

준공후 미분양은 2만1480가구로 한달새 2836가구(15.2%) 늘었다. 악성으로 분류되는 준공후 미분양이 2만가구를 넘어선 것은 2014년 2만312가구이후 10년5개월만에 처음이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "미분양이 되는 아파트는 입지나 가격 측면에서 지역수요에 부합하지 못하는 부분이 크다"며 "무주택자가 내집 마련으로 마음을 돌릴 수 있도록 충분한 인센티브가 필요하다"고 말했다.

그러면서 "다만 공공의 지나친 개입은 시장을 왜곡시킬 여지가 있어 무조건 지원확대를 요구하는 것은 경계해야 한다"고 강조했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이미 지방은 청약경쟁률이 낮아지고 있고 수도권으로의 상경투자 추세가 심화되고 있어 수요자에게 지방주택 자산가치를 각인시킬 대책이 필요하다"며 "양도세 5년 감면, 취득세 완화 등 시장이 생각하는 그 이상 대책을 내놔야 수요자들이 반응할 것"이라고 말했다.

장기적으로 균형발전을 통해 지방 정주·생활인구를 늘려야 한다는 주장도 나왔다.

함영진 랩장은 "지방 산업단지 개발과 기업 유치, 고령화에 대비한 의료·복지인프라 구축 등이 선행돼야 지방인구가 늘어날 수 있을 것"이라며 "즉 지방 미분양은 단순히 부동산대책에 한정된게 아닌 국가적 차원 종합대책이 필요한 부분"이라고 제언했다.