'3년단축' 재건축 패스트트랙 D-7 … 재초환 유지에 시장반응은 '시큰둥'

다음달 4일부터 안전진단 기준을 대폭 완화하는 내용의 재건축 패스트트랙 제도가 시행됨에 따라 노후아파트 밀집지역을 중심으로 재건축 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 다만 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지가 사실상 불가능해지면서 사업추진에 한계가 있는 만큼 정비사업을 활성화하기엔 역부족이라는 목소리도 나온다.

28일 국토교통부에 따르면 도시 및 주거환경 정비법(도정법) 개정안이 다음달 4일 시행되면서 준공 30년이 넘은 아파트의 경우 안전진단 없이 재건축을 추진할 수 있게 된다. 이에 입주민들은 안전진단을 받지 않고도 조합 설립 등 재건축 후속절차를 진행할 수 있게 된다. 기존에는 아파트 구조안정성, 주거환경 등을 평가하는 안전진단을 받아야 사업을 추진할 수 있었다. 

구체적으로 보면 기존에는 안전진단 D등급이하를 받아 위험성이 확인돼야 재건축 절차에 돌입할 수 있었지만 해당개정안 시행시 준공후 특정기간이 지난 아파트 주민은 원하면 사업진행이 가능하도록 안전진단 시기를 조절했다. 준공 30년이상 아파트는 안전진단 없이 추진위원회를 구성해 조합을 설립할 수 있고 안전진단은 사업시행계획인가 전까지 통과하면 된다.

정부는 이번 규제완화를 통해 평균 13년이 소요되던 재건축사업 기간이 최대 3년 단축될 것으로 기대하고 있다. 안전진단 1년, 추진위 구성부터 조합설립까지 소요되던 2년이 단축될 수 있단 전망이다. 서울은 신속통합기획까지 적용하면 최대 5~6년 단축될 수 있단 기대도 있다.

이번 개정안뿐만 아니라 재건축 규제는 꾸준히 완화되는 추세다. 이달 1일부터는 정비사업 동의율 완화 등의 내용을 담은 도정법 개정안 또한 시행됐다. 재건축조합설립 동의율이 75%에서 70%로 낮아졌다. 또 토지면적 기준도 70%이상 확보하면 조합인가 설립을 받을 수 있다. 

이에 따라 노후아파트 비중이 큰 노원구, 도봉구 등 수혜지역에서는 기대감이 커지고 있다.

노원구 상계동 J공인중개사무소 관계자는 "상계동 등에는 준공 30년이 넘은 노후아파트가 밀집돼 있지만 그간 재건축사업 추진에 어려움을 겪었다"며 "정밀안전진단은 소유주들로부터 많게는 수억원의 진단비용을 모금해야 하기 때문에 설득도 쉽지 않고 시간도 오래 걸렸는데 이부분이 해결된다면 노후단지 주민들도 적극적으로 재건축에 나설 것으로 보인다"고 평가했다.

하지만 실제 사업속도는 기대만큼 빠르지 않을 거라는 게 업계의 중론이다. 원자재값 상승으로 공사비가 급등해 사업비용 부담이 늘었기 때문이다. 또 사업 활성화를 뒷받침할 재초환 폐지 등이 사실상 무산될 가능성이 커 반쪽짜리 규제완화에 그칠 수 있단 우려가 적지 않다.

재초환은 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 초과금액의 최대 절반을 환수하는 제도다. 국토부에 따르면 지난해 기준 재건축분담금이 부과되는 단지는 전국 총 68개단지에 달한다. 조합원 1인당 평균 약 1억원가량 부과될 것으로 국토부는 예상했다.

서울지역 재건축 조합 관계자는 "재건축사업을 진행할 때 안전진단에서 시간이 많이 소요되는 것은 맞지만 최근엔 공사비 상승에 따른 높은 분담금이 사업 진행을 막는 주요 원인이다"며 "특히 6월대선 결과에 따라 재초환 운명도 결정되겠지만 사실상 폐지가 어렵다는 평가가 많은 만큼 분담금, 사업성 확보와 같은 문제가 해결되지 않으면 큰 효과는 없을 것이다"고 말했다. 

전문가들도 패스트트랙 제도가 실질적 효과를 보려면 재초환 폐지 등을 병행해야 한다고 지적한다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "패스트트랙이 일부 단지에는 사업기간을 단축하는 데 도움을 줄 수 있으나 전반적인 재건축시장 상황을 타개하는 핵심이라 볼 순 없다"며 "안전진단보다 공사비, 자기분담금 상승 등으로 훨씬 더 많은 문제가 발생하고 있다"고 진단했다.

그러면서 "공사비가 올라 어려운 상황에서 억대 분담금까지 감당할 수 있는 사업장은 많지 않은 상황이다"며 "결국 차기 정부에서 재초환 유예나 폐지 여부에 따라 하반기 시장 움직임이 달라질 것으로 보인다"고 말했다.