9월 서울 집값, 4주 연속 상승 … 9·7 공급대책 '반짝 효과' 그쳐금융당국·국토부, 추가 규제책 검토 … 구윤철 "보유세 늘려야"대출 한도 축소·규제지역 확대 방안 등도 거론 … 충격 불가피
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    6·27 대출 규제와 9·7 공급대책 등으로 안정세를 보였던 집값이 다시 요동치고 있다. 서울 등 수도권을 중심으로 부동산 과열 양상이 나타나자 정부는 ‘보유세 강화’ 등 추가 규제책 검토에 나섰다.

    9일 한국부동산원에 따르면 지난달 다섯째 주(29일) 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 0.27% 올랐다. 성동구(0.78%), 마포구(0.69%), 광진구(0.65%) 등 강북 한강 벨트가 계속 강세를 보이며 상승 폭을 확대하는 가운데 서울 25개 자치구 모두 오름폭이 커졌다.

    특히 강남·서초·송파·용산·성동·마포·광진·양천·강동·영등포·동작구 등 서울 11개 자치구는 문재인 정부 시절의 고점을 뛰어넘은 것으로 나타났다. 구별로 살펴보면 성동구는 문재인 정부 시기인 2022년 1월 고점(93.88)에서 올해 9월 5주차 110.26으로 17.45% 상승했고 송파구는 2022년 1월 93.99에서 109.70으로 올라 16.71% 뛰었다. 서초구는 2022년 8월 고점(91.56)에서 107.66으로 17.58% 올랐으며 강남구도 2022년 6월 고점(94.04) 대비 107.05로 13.83% 상승했다.

    이 밖에 ▲용산구(2022년 6월 97.81→106.76) ▲마포구(2022년 1월 101.29→108.06) ▲강동구(2022년 1월 102.75→106.43) ▲광진구(2022년 1월 101.38→106.21) ▲양천구(2022년 1월 100.73→106.46) ▲영등포구(2022년 1월 102.94→105.44) ▲동작구(2022년 1월 103.49→104.98)도 전고점을 모두 넘겼다.

    서울 아파트값은 6·27 대출 규제 시행 이후 안정화된 흐름을 이어가다 9월 둘째 주(8일)부터 다시 확대되는 모습이다. 상승률은 지난달 1일 0.08%에서 8일 0.09%로 커진 데 이어 15일 0.12%, 22일 0.19%, 29일에는 0.27%를 기록하며 4주 연속 오름폭을 키웠다.

    고가 아파트 거래 수요는 앞서 정부가 고강도 대출 규제를 발표한 뒤 한동안 제어되는 듯 보였지만, 갭투자(전세 낀 매매)가 가능한 지역을 중심으로 다시 상승세가 커지는 양상이다.

    추석 연휴 이후에도 부동산 오름세가 지속될 것으로 관측되는 만큼 기획재정부와 금융위원회, 국토교통부 등은 추가적인 부동산 안정화 대책 강구에 나선 것으로 알려졌다. 특히 금융당국과 국토부는 '보유세 강화'의 필요성을 부각하고 있다.

    김윤덕 국토부 장관은 지난달 29일 "장관 입장이 아닌, 인간(개인) 김윤덕 입장으로는 보유세를 늘려야 한다고 생각한다"고 언급한 바 있다. 그는 추가로 나올 수 있는 주택 정책에 세제 강화가 포함되느냐는 질문에도 "필요하다면 해야 한다고 생각한다"고 답변했다.

    다만, 주무 부처인 세제 당국은 부작용을 우려했다. 최근 차관급 회의에서 기재부 측은 "보유세 강화를 검토해 보겠다"는 입장을 내비쳤으나, 보유세도 테이블에 올려놓고 정책 효과를 종합적으로 판단해보겠는 원론적인 취지에 가깝다는 전언이다.

    이 때문에 종합부동산세율 조정보다는 공시가격 현실화율·공정시장가액비율 상향 조정 등 간접적인 방안이 유력하게 검토될 것으로 보인다. 시행령 개정 사안이기 때문에 세법 개정 없이 가능해서다.

    현재 시세 대비 공시가격은 평균 69%(공동주택 기준)며 공시가격에서 과표를 산출하는 종부세 공정시장가액비율을 60%(1주택자)다. 윤석열 정부 당시 80%에서 60%로 끌어내렸던 공정시장가액비율을 다시 80%로 원상복구하고 공시가 현실화율을 높이는 것만으로도 보유세 부담은 커질 수 있다. 가격이 치솟은 일부 고가주택은 세부담 상한까지 보유세가 불어날 수 있다.

    이재명 대통령도 대선 후보 시절부터 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”고 공언해 세금 인상은 거센 반발을 야기할 전망이다. 과거 노무현·문재인 정부에서 종합부동산세 등으로 안정화에 나섰지만, 시장의 강한 반발을 사기도 했다.

    또한 정부의 후속대책에는 대출 한도를 더 조이는 방안도 포함될 것으로 보인다. 앞서 6·27 대책을 통해 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하면서 부동산 과열 양상이 다소 진정됐다는 평가를 받았지만, 9·7 공급대책에 실망한 수요자들이 다시 매수세로 돌아서며 대출 규제의 '약발'이 다했다는 분석이 나온다.

    금융당국은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 체계 내에서 대출 한도를 줄이는 방안을 다양하게 검토 중인 것으로 알려졌다. DSR은 차주의 연간 소득 대비 대출의 원리금 상환액이 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제로 현재 은행권 기준으로는 40%를 초과할 수 없다.

    금융당국은 소득의 40%를 대출의 원리금 상환에 사용하는 것은 과도하다는 시각을 드러내 왔다. 이 때문에 금융권에서는 현행 40%인 DSR 한도를 35% 수준으로 낮추는 방안을 유력하게 점치고 있다.

    주담대 한도를 현재 6억원에서 4억원으로 낮추거나 특정 주택가격 초과 시 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용하는 방안 등도 논의 테이블에 올라와 있다. 다만 특정 가격선을 기준으로 규제를 적용할 경우 오히려 '선수요'를 자극하는 등 부작용이 우려돼 우선순위에서는 다소 밀린 분위기다.

    규제지역 확대 방안도 거론된다. 서울 성동구와 마포구를 비롯한 '한강 벨트' 권역 및 경기 성남시 분당구 등 가격 오름폭이 두드러지는 지역을 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정할 가능성이 커서다.

    투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 곳(1.5배)을 대상으로 지정한다. 조정대상지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상이면 지정 대상이 된다.

    규제지역에 더해 정부가 직권으로 토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성에도 관심이 쏠린다. 토허구역에서 주택을 매입하면 2년 실거주 의무가 부과돼 갭투자가 차단되는 효과가 있지만, 토허구역 지정권자를 국토부 장관으로 확대하는 관련법 개정안은 일러야 내달 이후에나 국회 통과가 가능할 것으로 보여 현재 시장 상황에 즉시 적용할 수단이 되기는 어렵다.

    박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "마포구, 성동구 등 비강남권은 갭투자 수요가 많아 앞서 강남 3구를 토허구역으로 지정한 것과 비교하면 충격이 클 것"이라며 "추석 이후 조정대상지역이나 투기과열지구로 먼저 지정한 뒤 2차 수단으로 토허구역 지정에 나서지 않을까 예상한다"고 말했다.