'전세의 월세화'에 기름 부은 10·15대책 … 전세대출 막히자 세입자 '패닉'

전세시장이 빠르게 '월세화'되고있다. 임대차거래 10건중 6건이상이 월세로 나타나면서 전세는 점차 시장에서 자취를 감추고 있다. 특히 10·15대책에 따른 토지거래허가구역 지정으로 임대 목적 주택매입이 제한되면서 전세물건이 빠르게 줄 것으로 보인다. 전문가들은 이로 인해 임대차시장 '월세화' 흐름이 가속화되고 전세물량 감소도 당분간 이어질 것으로 내다봤다.

 

21일 업계에 따르면 정부가 지난주 발표한 '주택시장 안정화 대책'에 따라 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천, 성남(분당·수정·중원), 광명, 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남 등 12곳이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정됐다.

또 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 하한 3% 상향, 1주택자 전세대출 DSR 적용, 주담대 위험가중치 조기상향(내년 1월) 등 추가 대출규제도 도입했다.

문제는 전월세시장이다. 정부가 6·27규제와 9·7대책을 통해 전세대출 규제에 나선 이후 전세 대신 월세나 반전세 계약이 빠르게 확산한 바 있다. 여기에 10·15대책에 포함된 토지거래허가구역 지정으로 임대목적의 매입까지 막히면서 전세의 월세화가 더 빨라질 가능성이 높다.

한국부동산원 집계를 6·27대책 이후인 올해 7~9월 서울 전세계약 3만2838건 중 44%가 갱신계약으로 전년 30%보다 14%포인트(p) 늘었다.

전세매물이 줄어들자 월세로 밀려난 세입자들이 급증했다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세매물은 연초 3만1814건에서 최근 2만4442건으로 22.9% 감소했다.

반면 수도권 월세 비중은 △1월 59.3% △2월 63.1% △3월 59.4% △4월 59.9% 등으로 50% 후반대에 머물다 △5월 63.2% △6월 63.4% △7월 64.1% △8월 66.2% 등 60%대를 유지하고 있다.

전세물량이 마르자 월세도 가파르게 오르고 있다. 서울 아파트 평균 월세는 지난달 기준 144만원으로 월별 통계 작성 이래 최고 수준이다. 지난 1월 134만원보다 10만원가량 뛰며 9개월 연속 상승세를 이어가고 있다.

전문가들도 전세의 월세화가 더욱 가속화할 가능성이 높다고 전망한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "구매수요 억제로 임대차시장에 내 집 마련 실수요가 머물거나 기준금리 인하, 입주 감소, 전세대출 규제 등으로 전세가격 상승압력이 지속될 수 있다"고 지적했다.

또 "전세가격 상승 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인의 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다"고 설명했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원도 "갭투자가 제한되고 대출한도도 크게 줄어든 상황에서 내년 입주물량이 줄어들면 월세화 속도가 빨라져 실수요자의 부담이 증가할 것"이라고 지적했다.