역대급 역풍 불러온 10·15대책 … 규제여부 상관없이 곳곳서 '패닉바잉'

정부의 고강도 부동산 규제에도 서울 신규 규제지역(강남3구 제외)과 경기도 규제지역의 아파트 매매가격이 오름세를 보이고 있는 것으로 나타났다.

14일 부동산 중개업체 집토스가 10·15대책 시행전후 국토교통부 실거래가를 분석한 결과에 따르면 서울 신규 규제지역 평균 매매가는 1.6%, 경기도내 규제지역은 1.2% 오른 것으로 분석됐다.

이번 분석은 토지거래허가구역 효력이 발생한 지난달 20일을 기준으로 10월1일~19일과 10월20일~11월12일에 동일단지, 동일면적에서 각각 1건이상 거래가 발생한 아파트를 대상으로 했다.

10·15대책으로 서울 대부분 지역과 경기도 주요지역이 토허제로 묶여 '갭투자(전세 끼고 주택매입)'가 사실상 차단됐지만 거래가 성사된 단지들은 대체로 가격 상승세를 이어갔다.

대책 시행이후 강남3구를 제외한 서울 신규 규제지역 평균 매매가는 10월초 대비 1.6% 상승했다. 같은기간 신규지정된 경기도 규제지역(수원, 광명 등)도 1.2% 올랐다.

이번 상승세는 '15억원 초과' 초고가아파트가 주도했다. 15억원 넘는 아파트의 대출한도가 4억원(25억초과는 2억원)으로 크게 축소됐지만 자금여력이 충분한 이른바 '현금부자' 적극적으로 시장에 진입한 영향으로 해석된다.

실제 서울 신규 규제지역에서 발생한 66건의 역대 신고가 가운데 40건이 '15억원 초과' 거래였다. 

기존 규제지역인 강남3구도 예외는 아니었다. 한달새 평균 매매가가 2.2% 상승했고 서울 전체 신고가 288건의 81%가 강남 3구에서 발생했다. 거래절벽속 '똘똘한 한채' 선호현상이 더 강화된 것으로 풀이된다.

아울러 10·15대책에 따른 실거주의무 강화가 신축선호 현상을 강화하는 흐름도 감지된다. 토허구역내에선 2년간 실거주 의무가 발생해 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천봉쇄된다.

서울내 연식별 가격추이를 보면 입주 10년이하 '신축급' 아파트가 평균 3.4% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 '30년 이상'(2.0%)이나 '11~29년'(1.4%) 아파트보다 2배 가까이 높은 상승폭이다.

특히 이번 대책으로 인해 규제지역에 실거주의무와 대출규제가 생기자 갭투자 수요, 대출을 활용하려던 수요는 규제가 없는 경기도 인접 지역으로 이동하는 조짐을 보였다.

대책 이후 경기도 비규제지역에서는 평균 매매가가 1.1% 상승했다 신고가 거래는 182건 발생했는데 이는 같은기간 경기 규제지역에서 신고가 거래가 3건 나온 것을 훌쩍 뛰어넘은 수치다. 서울 신규 규제지역(신고가 66건)과 비교하면 2.8배 많았다.

특히 가격 상승과 신고가 랠리는 서울 접근성이 좋은 특정 지역에 집중됐다. 구리시는 평균 매매가가 1.8% 오르며 28건의 신고가를 기록했고 화성시 역시 1.7% 상승하며 41건의 신고가로 1위를 차지했다.

이재윤 집토스 대표는 "이번 대책으로 똘똘한 한채 쏠림현상이 더욱 가속화되고 있다"며 "규제지역의 거래량이 급감하며 표면적인 집값 상승세는 둔화된 것처럼 보이나 고가 아파트의 매수세는 이어져 점차 자산가치의 양극화가 더욱 심해질 것으로 예상된다"고 말했다.