중개사, 집주인 자료 거부해도 세입자에 선순위채권 설명의무 … 대법 판결

다가구주택 임대차계약 중개 과정에서 공인중개사는 임대인이 자료 제공에 불응하더라도 임차인에게 선순위 채권을 의무적으로 설명해야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

13일 법조계에 따르면 대법원 2부는 A씨가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구소송에서 원고 패소한 원심 판결을 깨고 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

A씨는 2020년 4월 개업 공인중개사인 B씨로부터 중개를 받아 수원 한 다가구주택 1개 호실에 대한 보증금 1억1000만원 규모 임대차 계약을 맺었다.

해당주택엔 채권최고액 7억1500만원의 근저당이 설정된 상태였고 나머지 호실에도 합계 7억4000만원 규모 선순위 임대차보증금 채권이 있었다.

하지만 B씨가 건넨 중개대상물 확인·설명서에는 근저당권 사항과 함께 "임대인의 자료제출 불응으로 선순위 다수가 있음을 구두로 설명함"이라는 내용만 적혀 있었다.

이듬해 다가구주택이 경매로 넘어가 선순위 채권자들이 우선 배당받고, A씨는 배당받지 못한 일이 벌어졌다. 이에 그는 B씨의 주의의무 위반으로 손해를 봤다며 소송을 제기했다.

1심과 2심은 판결이 엇갈렸다. 1심은 중개대상물의 확인·설명 의무를 제대로 이행하지 않은 중개사 과실을 인정해 6600만원을 지급하라고 판결했다.

반면 2심은 "A씨는 중개사 설명을 통해 임대인의 자료제출 불응과 선순위 임대차계약의 다수 존재 사실을 알게 됐음에도 계약을 체결했고, 이는 본인의 위험부담과 책임하에 계약을 맺었다고 봄이 타당하다"며 원고 패소 판결했다. 중개사에게 보증금 회수 불가능 위험까지 명시해야 할 의무는 없다고 본 것이다.

대법원은 중개사가 주의 의무를 다하지 않았다며 2심 판결을 뒤집었다.

대법원은 "선순위 임대차보증금 채권의 존부와 범위는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는데 중요한 사항"이라며 "개업 공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 다가구주택에 선순위 채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인해 설명해야 할 의무가 있다"고 판결했다.