주택공급 입주까지 하세월 … 전문가 5人 "단기처방 없인 시장불안 여전"

정부가 발표한 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 두고 부동산 전문가들은 일제히 서울 집값을 잡기엔 역부족이라는 평가를 내놨다. 방향성 자체는 맞지만 실제 입주까진 빨라도 3년이상 소요되기 때문에 단기적인 집값 안정 효과는 미미할 것이라는 지적이다. 장기적인 시장 안정을 위해 다주택자 세제 완화와 민간공급 활성화 방안이 다각적으로 병행돼야 한다는 제언도 나왔다.

29일 전문가들은 정부 공급대책 맹점으로 '시간차'를 꼽았다. 착공후 입주까지 짧게는 3년, 길게는 10년이상 소요되는 만큼 이번 대책만으로 시장에 안정 시그널을 주기엔 한계가 있다는 것이다.

더욱이 지속된 자재값·인건비 상승과 보상문제, 주민반대 여파로 3기신도시 등 입주가 계속 밀리고 있어 이번 대책에 언급된 사업지도 적기 착공을 장담할 수 없는 상황이다.

종합해보면 정부의 공급속도가 시장수요를 따라잡지 못할 가능성이 높다는게 전문가들의 공통 의견이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 정책은 공급난 우려에서 촉발된 투기적 가수요를 억제하고 주택시장의 구조적인 문제를 해소하기 위한 것으로 방향성은 긍정적"이라며 "2·3기신도시 중심 2만9000가구 공급물량과 더한다면 서울과 수도권시장에 단비 역할을 할 수 있을 것"이라고 말했다.

그러면서 "다만 문제는 시간"이라며 "발표시점 이후 착공부터 실제 준공·입주까진 통상 3~4년이 소요된다"고 강조했다. 이어 "특히 이번에 발표된 부지들은 대부분 토지정비 및 인허가와 이해관계 조정, 재원 마련 등 넘어야 할 절차가 있어 시간차로 인한 공급 실효성 우려를 상쇄시켜야 하는 숙제가 남았다"고 부연했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부가 전체적인 공급대책을 발표했지만 시장에서 실효성을 거두긴 쉽지 않을 것"이라며 "당장 문제가 되고 있는 것은 향후 5년간의 '공급절벽'인데 정부가 대책에서 발표한 물량들은 그 이후에나 입주가 이뤄질 수 있다"고 분석했다.

송승현 도시와경제 대표는 "이번 대책은 수도권 핵심입지 국공유지를 활용해 양질 주택을 공급하겠다는 정부의 강력한 의지를 보여준 것이지만 즉각적인 시장 안정을 기대하기에는 한계가 있다"며 "질적인 수급불균형 해소보다는 시장 불안심리를 잠재우기 위해 심리적 안정을 주려는 성격이 짙다"고 평가했다.

이어 "가장 큰 문제는 누적된 수요와 공급시점 사이 시차다"라며 "현재 시장이 요구하는 것은 당장 입주가능한 물량인 반면 이번 대책 핵심부지들은 인허가·착공·입주까지 최소 수년이상 시간이 소요될 것"이라고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 대책 핵심인 용산은 입지 측면에서 대체할 지역이 없다"며 "그만큼 '도시경쟁력 강화'라는 장기 목표와 '서울내 주택공급'이라는 단기목표가 상충할 수밖에 없고 과거 이곳을 대규모 개발하려는 시도가 불발된 것도 이 때문"이라고 설명했다.

이어 "공공이 활용가능한 유휴부지는 유한하고 특히 주요도심에선 더욱 그렇다"며 "이는 유휴부지를 기반으로 한 주택공급이 단발성으로 끝날 수 있다는 의미"라고 지적했다.

이번 공급대책이 효과를 보려면 민간개발 활성화를 병행하는 투트랙 전략과 다주택자 세제 완화 등 부가적인 조치가 필요하다는 주장도 제기됐다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "현재의 부동산 세제는 비정상적"이라며 "양도세 중과나 종부세, 취득세 등 이런 거래와 관련된 세금들은 세계 어떤 나라도 갖고 있지 않은 강한 조세장치"라고 비판했다.

송 대표는 "양도세 중과 부활로 시장내 매물잠김 우려가 커지고 있다"며 "시장에 풀린 매물이 제한적인 상태에선 아무리 방대한 장기공급계획을 발표해도 집값 안정 효과가 제한적일 수밖에 없다"고 내다봤다. 그러면서 "정부의 공급신호가 오히려 기존 재고주택 희소성을 부각시켜 가격 상승을 부추기는 역설적 상황이 벌어질 가능성도 크다"고 경고했다.

함 랩장은 "가시적인 착공과 분양이 빠르게 뒤따를 수 있는 속도전이 정책효과 관건이 될 것"이라며 "주택공급 속도가 정체되고 하반기 양도세 등 세금 규제가 커질 경우 시장은 '가격이 잘 떨어지지 않지만 거래도 거의 없는' 국면으로 진입할 수 있다"고 예상했다.

이 연구위원은 "유휴부지를 활동하더라도 장기적으로는 도시정비사업 등과 연결되는 큰 그림이 필요하다"며 "구도심 정비와 도심 회귀 등은 결국 정비사업과 직결되는 요소"라고 제언했다.

이 교수는 "정부가 발표한 물량이 실제로 빨리 공급될 것이라는 기대감을 시장에 심어주는 게 중요하다"며 "이런 기대감은 단순히 계획을 발표한다고 해서 만들어지는게 아닌 만큼 실제 착공까지 이어질 것이라는 확신을 줘야 한다"고 했다.

서 교수는 "기존 아파트 매물이 시장에 나올 수 있는 정책을 펼쳐줘야 하는데 현재로선 그런 부분이 부족하다"며 "공공위주 공급은 한계가 분명해 민간과의 투트랙 전략이 이뤄져야 한다"고 강조했다.