집값 상승 원흉, 다주택자라더니 … 3채이상 '큰손' 5년째 감소중

이재명 대통령이 연일 고강도 메시지를 쏟아내며 '다주택자와의 전쟁'을 선포한 가운데 정작 서울내 주택을 3채이상 보유한 '큰손'은 5년째 줄고 있는 것으로 나타났다. 집값 과열 '원흉'이라는 정부 주장과 달리 다주택자 수와 비중은 되려 감소하고 있는 것이다. 다주택자가 줄었다는 것은 시장내 '똘똘한 한채' 현상이 이미 고착화되고 있음을 의미한다. 그만큼 다주택자 매물 출회를 유도하기 위한 정부의 세제 강화 조치도 파급력이 반감될 수밖에 없다는 게 업계 지적이다.

5일 국가데이터처 주택소유 최신 통계에 따르면 2024년말 기준 서울에서 집을 3채이상 보유한 다주택자는 8만8984명이었다.

3채이상 다주택자는 2019년 10만1001명으로 고점을 찍은 뒤 △2020년 9만8640명 △2021년 9만3975명 △2022년 9만2677명 △2023년 9만1974명 △2024년 8만8984명으로 5년연속 줄었다. 이들 숫자가 8만명대로 떨어진 것은 2015년 이후 9년만이다.

문재인 정부 집권기 집값이 최고점을 찍었던 2020~2022년에도 다주택자는 감소세를 유지했다.

이는 집을 수십, 수백채씩 사들이는 다주택자들의 투기성 주택매수가 집값을 과열시켰다는 정부 주장과 배치되는 부분이다.

주택시장에서 이들이 차지하는 비중도 줄었다. 서울내 유주택자중 집을 3채이상 보유한 다주택자 비중은 2019년 4.07%에서 △2020년 3.88% △2021년 3.61% △2022년 3.52% △2023년 3.47% △2024년 3.34%로 5년연속 축소됐다.

2채 소유 다주택자를 포함한 비중도 크게 다르지 않다. 같은 기간 서울내 2주택·3주택이상 보유자 비중은 △2019년 15.8% △2020년 15.2% △2021년 14.3% △2022년 14.0% △2023년 14.0% △2024년 14.0%로 소폭 하락하거나 보합세를 유지했다.  

지난해에도 다주택자 감소세가 이어진 것으로 추정된다.

이는 법원 등기정보광장 '전국 집합건물 다소유지수'가 지난해 12월 기준 16.38로 2년7개월만에 최저치를 기록했기 때문이다. 해당 지수는 집합건물 보유자중 2채이상을 소유한 사람의 비율을 나타낸다.

시장내 다주택자 비중이 꾸준히 줄고 있는 배경엔 정부의 종부세 강화·양도세 중과 도입 등 세제 강화 조치가 있다.

문 정부는 2017년 '8·2부동산대책'으로 조정대상지역내 다주택자 양도세 중과를 도입했고 2020년 '7·10부동산대책'에선 2주택자에게 기본세율에 20%포인트(p), 3주택자이상에게 30%p를 추가로 부과했다.

세 부담이 가중된 다주택자들은 보유중이던 매물을 정리하거나 증여로 돌린 뒤 똘똘한 한채로 갈아타기 시작했다. 그 결과 매물이 잠기면서 서울 강남권을 중심으로 집값이 폭등했고 전세매물이 줄면서 임대차시장까지 불안해졌다.

결과적으로 정부의 전방위 규제가 다주택자 축소와 똘똘한 한채 선호 심화, 강남 집값 폭등 및 부동산 양극화라는 악순환 촉발제가 된 셈이다.

사전에 똘똘한 한채로 갈아탄 다주택자들이 적잖은 만큼 세제 강화를 통해 풀리는 매물량도 많지 않을 것이라는게 업계 중론이다.

강남구 청담동 L공인중개소 관계자는 "문재인 정부 때부터 규제를 하도 때려대는 통에 진작에 매물을 정리한 집주인들이 상당수"라며 "이미 빠질 사람들은 모두 빠졌는데 정부만 계속 북치고 장구치는 꼴"이라고 비판했다.

부동산업계 한 전문가는 "서울과 수도권 집값 상승 배경엔 규제와 공급난, 유동성 여러가지 요소가 복합적으로 작용하는데 이를 다주택자 탓으로만 돌리는 것은 무리"라며 "지금은 규제 풍선효과와 공급난에 더욱 주목해야 하는 상황"이라고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "양도세 등 규제가 강화되면 전반적인 거래량은 침체될 것"이라면서도 "다만 똘똘한 한채에 대한 수요는 더 커지게 되고 이는 자연스럽게 상급지 주택가격에 반영된다"고 설명했다.