서울 전세집 고작 1만가구대 … '임대차2법' 수준 후폭풍 온다

서울 전세시장 분위기가 심상치 않다. 지난해 '10·15부동산대책' 발표 후 감소세로 돌아선 서울 전세 매물은 오는 5월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 더욱 큰 폭으로 줄었고 봄 이사철이 되자 1만가구대로 곤두박질 쳤다. 매물이 1만가구대로 떨어진 것은 '임대차2법' 시행 후폭풍이 시장을 강타했던 2020년 8월 이후 약 5년반만이다. 전세 매물 잠김과 전세값 폭등, 주택 공급난이 맞물리면서 역대 최악의 임대차 대란 공포가 시장에 드리우고 있다.

4일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만8220가구로 지난 1월1일 2만3060가구 대비 21.0% 감소했다. 불과 2개월여만에 5000여가구 가까운 매물이 자취를 감춘 것이다.

특히 신혼부부 등 젊은층 전세 수요가 높은 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등 서울 외곽지역 매물이 급감하면서 주거사다리 붕괴 우려가 커지고 있다.

자치구별로 보면 노원구는 연초 686가구에서 이달 4일 기준 307가구로 55.3% 줄면서 25개 자치구 가운데 가장 큰 감소폭을 보였다.

같은 기간 도봉구는 54.2%, 금천구는 48.9%, 강북구는 47.4% 각각 줄며 감소폭 2~4위를 기록했다.

매물이 줄어드는 속도도 점차 빨라지고 있다.

지난달 중순 1만가구대로 처음 내려앉은 전세 매물은 2주만에 약 2000가구 줄었고 이제 1만5000가구대로 향해가고 있다. 일각에선 봄 이사철을 앞두고 매물이 1만가구 초반대까지 줄어들 것이라는 전망도 나온다.

매물이 1만가구대를 기록한 것은 임대차법 시행 직후인 2020년 8월 이후 처음이다.

앞서 문재인 정부는 2020년 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 임대차2법을 전격 시행했다. 세입자 주거안정을 보장하겠다는 취지였지만 결과는 정반대로 나타났다.

집주인들이 일제히 전세를 월세로 돌리면서 매물이 급감했고 그 결과 전세값까지 폭등한 것이다.

실제 법 시행 직전인 2020년 7월말 3만8427가구에 달했던 전세 매물은 한달만인 그해 8월말 1만4260가구로 2만4167가구(62.9%) 급감했다.

그 여파로 임대차법 도입 전 1년간 3.86% 올랐던 서울 아파트 전세값은 법 시행후 1년간 8%나 뛰었다.

시장에선 현재의 전세 매물 감소세가 임대차법 시행 직후와 비슷한 수준이라는 반응이 나오고 있다.

노원구 상계동 M공인중개소 관계자는 "전세 문의가 계속 밀려들어오고 있지만 매칭해줄 매물이 없다"며 "특히 가격 부담이 상대적으로 덜한 20평대 중소형 매물은 자취를 감춘지 오래"라고 설명했다. 

그러면서 "당장 어제만 해도 전세집을 찾은 네 팀 모두 소형평형을 원했지만 매물이 거의 없었고 그나마 남아 있는 것도 가격 조건이 맞지 않았다"고 부연했다.

금천구 시흥동 D공인중개소 관계자는 "집주인들이 기존 전세 매물을 매매나 월세로 돌리고 있는 상황"이라며 "보증금은 올랐는데 정부 규제로 대출액은 줄어 그에 맞는 매물을 찾기가 어렵다"고 불만을 토로했다.

전세시장 수급 불균형은 지표로도 확인된다. KB부동산의 지난주 기준 서울 전세 수급지수는 170.3으로 전주 대비 3.5포인트(p) 하락했다. 해당 지표는 전세시장 수요와 공급을 나타내는 것으로 기준값인 100보다 숫자가 커질수록 공급이 부족하다는 의미다.

입주물량 감소도 전세대란 우려를 키우고 있다.

직방 조사결과 이달 전국 아파트 입주물량은 9597가구로 전월 대비 39%, 전년동월 대비 65% 감소했다. 올해 월별 예상 입주물량 중 가장 적은 수치다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "그간 정부의 다주택자 쪼이기와 집값 상승에 따른 매매수요의 임대차 전환 여파로 전세값 상승세는 당분간 지속될 것"이라며 "다만 다주택자들이 내놓은 매물이 전부 시장에서 흡수되는 것은 아니기에 전세대란으로 연결될 지는 추후 상황을 지켜봐야 할 것"이라고 전망했다.