널뛰는 호가에 서울 아파트 경매 '후끈' … 낙찰률·낙찰가율 ↑↑

서울 아파트 경매시장이 다시 달아오르고 있다. 높은 호가와 대출 부담으로 일반 매매시장 진입이 쉽지 않자, 가격 기준이 비교적 명확한 경매로 수요가 옮겨붙는 모양새다. 감정가를 넘겨 낙찰되는 사례가 늘면서 경매시장에서도 가격 메리트보다 자금 동원력이 중요해지고 있다. 과거처럼 저렴한 매수 기회를 노리는 시장이라기보다 매매시장 진입이 어려워진 수요의 우회 통로 성격이 짙어지는 분위기다.

14일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 경매 진행 건수는 152건으로 전월(161건)보다 줄었지만 낙찰률은 48.7%로 전월 대비 5.2%포인트(p) 상승했다. 지난해 11월 이후 5개월 만에 가장 높은 수준이다. 낙찰가율도 100.5%로 전월 99.3%보다 1.2%p 오르며 3개월 만에 100%선을 회복했다.

서울 경매시장 반등 배경에는 일반 매매시장의 가격 부담도 영향을 미친 것으로 보인다. 서울 곳곳에서 급매가 소진된 뒤 집주인들이 다시 호가를 올리면서 매수자들이 상대적으로 가격 기준이 명확한 경매시장으로 눈을 돌리고 있다.

지난 1월 노원구 월계동 월계센트럴아이파크 전용 84㎡는 10억원에 거래됐지만 지난달 12억4500만원에 손바뀜되며 신고가를 경신했다. 하계동 현대우성아파트 전용 84㎡ 역시 올해 초 10억원대 초반에서 최근 12억원 안팎까지 가격이 올랐다.

최근 경매시장에서는 감정가 15억원 이하 아파트를 중심으로 응찰 수요가 몰리고 있다. 해당 가격대는 최대 6억원까지 대출이 가능해 자금 조달 부담이 상대적으로 낮은 반면 25억원을 넘는 고가 아파트는 현금 부담이 커 응찰자가 제한되는 흐름이다. 

실제 송파구 거여동 거여5단지 전용 60㎡는 감정가 8억3100만원의 147.0%인 12억2150만원에 낙찰됐고 응찰자만 33명이 몰렸다. 송파구 오금동 송파두산위브 전용 85㎡도 27명이 입찰해 13억9012만원에 새 주인을 찾았다. 강남구 압구정동 현대8차는 51억3796만원에 낙찰됐지만 응찰자는 2명에 그쳤다.

최근 서울 아파트 경매 평균 응찰자 수는 7명 안팎을 유지하고 있지만 인기 지역·대단지·15억원 이하 물건에는 두 자릿수 응찰자가 몰리는 양상이다. 반면 고가 아파트는 낙찰되더라도 응찰자는 적은 사례가 이어지면서 경매시장 안에서도 가격대별 온도차가 커지고 있다.

과거 경매시장은 유찰 물건을 기다리거나 감정가보다 낮게 낙찰받아 시세 차익을 노리는 수요가 많았다. 

하지만 최근에는 일반 매매시장의 높은 호가 부담과 대출 규제가 맞물리면서 감정가를 넘겨서라도 낙찰받으려는 수요가 늘고 있다. 경매가 저가 매수 시장이라기보다 일반 매매의 대체 통로 성격이 짙어지는 모습이다.

경매 감정가는 통상 과거 시세를 기준으로 산정되는 만큼 집값 상승기에는 실거래가보다 낮게 보일 수 있다. 여기에 일반 매매시장의 호가 부담까지 커지면서 매수자들이 경매를 가격 협상의 대안으로 바라보는 분위기다.

다만 경매 역시 자금 부담이 적지 않다. 입찰 단계에서 보증금을 먼저 내야 하고 낙찰 이후에는 짧은 기간 안에 잔금을 마련해야 한다. 경락잔금대출도 일반 주택담보대출처럼 규제를 받는 만큼 대출 의존도가 큰 실수요자보다 현금 동원력이 있는 매수자들이 적극적으로 입찰에 나서고 있다.

이 같은 분위기는 서울과 다른 지역의 경매시장 흐름에서도 온도차를 보이고 있다. 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는 3409건으로 전월보다 늘었고 경기 역시 974건으로 2014년 7월 이후 최대치를 기록했다. 하지만 물건이 증가한 영향으로 전국 낙찰가율은 87.0%, 경기 낙찰가율은 86.3%로 각각 하락했다.

서울의 경우 경매 진행 건수가 줄었는데도 낙찰률과 낙찰가율이 함께 올랐다. 물건이 늘며 가격 회복이 더딘 다른 지역과 달리, 서울에서는 대출 활용이 가능한 가격대 아파트를 중심으로 응찰 수요가 몰리고 있다.

부동산업계 한 관계자는 "과거에는 경매가 시세 대비 낮은 가격에 매수할 수 있는 시장이라는 인식이 강했지만, 최근 서울 인기 단지는 감정가 이상을 써내야 낙찰 가능성이 생기는 분위기"라며 "대출 규제가 강한 상황에서 잔금 납부 기한까지 짧다 보니 현금 동원력이 있는 수요자가 상대적으로 입찰에 적극적으로 나서는 분위기"라고 말했다. 

이어 "특히 15억원 이하 물건은 대출 활용 여지가 상대적으로 커 응찰자가 몰리는 반면 초고가 아파트는 낙찰되더라도 경쟁자가 많지 않은 경우가 있다"며 "경매시장 안에서도 가격대별 온도차가 커지고 있다"고 덧붙였다.