강북 전셋값 1년 새 3.6억 → 5.4억 … 상승분 빌리면 월이자만 65만원

서울 전세가격 상승 압력이 외곽 주거지로 번지는 분위기다. 강남권과 도심권에서 시작된 전세 부담이 상대적으로 가격이 낮았던 강북·강서·관악 등으로 확산하면서 실수요자의 주거비 부담도 커지는 모습이다. 전세 매물 부족과 입주 물량 감소, 월세화 흐름이 겹치면서 외곽 전세시장에서도 세입자들의 선택지는 빠르게 좁아지는 상황이다.

4일 서울부동산정보광장 아파트 전세 평균 거래금액에 따르면 강북구 전세 평균 거래금액은 지난해 5월 3억6293만원에서 올해 6월 5억3667만원으로 47.9% 상승했다. 이 기간 평균 전셋값은 1억7374만원 뛰었다.

강서구 역시 같은 기간 4억4506만원에서 5억5670만원으로 25.1% 상승했다. 관악구도 4억6564만원에서 5억533만원으로 8.5% 올랐다. 과거 강남권과 한강변 인기 지역 중심으로 나타나던 전세가격 상승세가 서울 외곽 지역으로 확산하는 양상이다.

전셋값 상승은 곧바로 실수요자의 금융 부담 증가로 이어진다. 강북구의 경우 지난해 5월 대비 오른 전세보증금만 약 1억8000만원에 달한다. 이를 추가 대출로 충당한다고 가정하면 이자 부담도 커진다. 한국은행에 따르면 4월 예금은행 주택담보대출 가중평균금리는 연 4.3% 수준이다. 전셋값 상승분 1억8000만원을 해당 금리로 빌릴 경우 연 이자는 약 774만원, 월 이자 부담은 약 64만5000원에 달한다.

월 60만원대 이자는 서울 소형 아파트 월세와 맞먹는 수준이다. 실제 노원구 상계동 한신2차 전용 27㎡는 올해 초 보증금 1000만원, 월세 65만원에 거래됐다. 전셋값 상승분을 대출로 메운 세입자는 이사하지 않아도 월세 수준의 금융비용을 새로 부담하게 되는 셈이다

전세 수급 부담은 매물 통계에서도 확인된다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 4월 18일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만5427건으로 2년 전 같은 날 3만750건보다 49.9% 감소했다. 같은 기간 서울 25개 자치구 전세 매물이 모두 줄었고 강북구 전세 매물은 83.5% 급감했다. 전세가격이 이미 오른 상황에서 시장에 나오는 물건까지 줄어들며 세입자들의 선택지는 더욱 좁아지고 있다.

신규 입주 물량 감소도 전세시장 불안을 키우는 요인이다. 직방 조사에 따르면 이달 서울 아파트 입주 예정 물량은 없는 것으로 나타났다. 올해 서울 연간 아파트 입주 물량도 1만6412가구로 지난해 3만1856가구보다 48% 줄어들 전망이다. 새 아파트 입주가 줄면 전세로 풀리는 물량도 제한될 수밖에 없어 기존 전세가격 상승세를 누그러뜨리기 어렵다.

월세화 흐름도 전세시장 부담을 키우고 있다. 고금리와 보유세 부담이 이어지면서 임대인들은 전세보다 월세·반전세를 선호하는 분위기다. 반면 임차인은 전세자금 마련 부담과 대출 규제 영향으로 기존 전세를 유지하기가 어려워지고 있다. 전세 물건이 줄고 월세·반전세 계약이 늘수록 세입자의 주거비 부담은 보증금과 월세 양쪽에서 커질 수밖에 없다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "본래 임차 수요가 많은 지역인데다 입주 물량 감소, 월세화, 전세대출 규제, 아파트 임차 선호 현상 등이 복합적으로 작용한 것으로 보인다"며 "당분간 전세 매물 부족과 임대료 상승이 불가피할 것"이라고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "고금리 장기화와 보유세 부담 등으로 임대인들의 월세 선호가 강해진 반면 임차인들은 전세자금 마련 부담이 커지면서 임대차 시장의 월세화 현상이 고착화되고 있다"며 "입주 물량 감소와 전세 매물 부족이 이어지는 상황에서 수도권 전월세 가격 변동성은 더욱 확대될 가능성이 있다"고 설명했다.