오세훈式 공급 탄력붙나 … '공공 vs 민간' 주택 정책 충돌 불가피

오세훈 서울시장의 5선으로 신속통합기획 재건축·재개발과 모아타운 등 민간 주도 주택 공급에 탄력이 붙을 전망이다. 이번 6·3 지방선거에서 오 시장이 우위를 점했던 강남3구(강남·서초·송파)와 용산, 영등포 일대에서는 벌써 민간 재건축·재개발 기대감이 살아나는 분위기다. 반면 정부가 추진해 온 공공 주도 공급은 정책 수정이 불가피해졌다. 선거를 통해 '부동산 민심'이 여과 없이 드러난 만큼 공공 주도 공급에 강드라이브를 걸기에는 정책 부담이 커졌다. 서울시와의 충돌도 예상된다. 실제 핵심 사업지인 용산국제업무지구 경우 정부는 1만가구를 공급하겠다고 했지만 오 시장은 8000가구 이상은 불가하다며 맞선 바 있다.

다만 민간 주도 공급도 재건축초과이익환수제(재초환) 등 규제 완화가 선행돼야 하고 이를 위해 정부·정치권의 정책 지원이 필요하다. 결국 정부·서울시가 협의점을 찾지 못하면 민간이든, 공공이든 주택 공급이 답보 상태에 머무를 위기에 놓인 것이다.

8일 정비업계에 따르면 이번 지방선거는 서울 주택 공급 판도에 적잖은 변화를 줄 것으로 예상된다. 당장 '1·29 주택공급대책' 핵심 사업지인 용산국제업무지구와 태릉CC부터 정책 수정이 불가피할 것으로 보인다.

정부는 연초 1·29대책을 통해 수도권 6만가구 공급 로드맵을 공개하며 용산국제업무지구에 1만가구, 태릉CC에 6800가구를 착공하겠다고 했다. 관련 규제 완화와 인허가 절차 단축을 통해 용산국제업무지구는 2028년, 태릉CC는 2029년에 첫 삽을 뜨겠다는 게 정부 계획이다.

하지만 공급 규모와 개발 방식을 두고 서울시가 강하게 반발하고 있다.

오 시장과 서울시는 국제업무지구라는 본연의 기능을 수행하려면 용산은 8000가구 공급이 한계라고 주장했다. 1만가구 공급 목표에 맞추려면 학교나 교통인프라 등 기반시설을 확충해야 하고 이 경우 착공이 2년 이상 늦어질 수밖에 없다는 주장이다.

주민 여론도 공공 주도 공급에 회의적이다. 용산구 주민들은 정부 공급안에 따른 과밀 현상과 공급 지연, 교육환경 악화 등을 공공 주도 공급 반대 근거로 제시하며 용산국제업무지구 종합대응 전담조직(TF)을 꾸렸다.

태릉CC도 난항이 예상된다. 당장 개발제한구역 해제, 유네스코 세계유산 영향평가라는 행정적 절차를 넘어야 하는 데다 서울시가 해당 사업에 반대하는 입장이다.

1·29대책 발표 당시 서울시는 "태릉CC 부지 약 13%가 유네스코 세계문화유산인 조선왕릉 태릉·강릉 역사문화환경보존지역과 중첩된다"며 반대 입장을 밝힌 바 있다.

정비업계에서는 정부가 공급 물량과 공공임대 비중 등을 두고 서울시와 협의에 나설 것으로 예상하고 있다. 또다른 핵심 사업지인 3기 신도시 입주가 지연되고 있는 가운데 최근 집값마저 다시 과열 양상을 보이고 있기 때문이다.

정부 입장에서는 인허가권을 쥔 서울시와 대립각을 세울수록 공급난에 대한 부담도 커져 공급 물량이나 개발방식 조정에 나설 가능성이 높다는 게 업계 전망이다.

정비업계 한 관계자는 "현재 시장 상황만 놓고 보면 물량도 중요하지만 당장 입주할 수 있는 주택을 얼마나 빨리 공급하느냐가 핵심"이라며 "시장에 확신한 공급 시그널을 주려면 서울시와의 협의를 통해 착공 시기를 앞당기는 게 중요할 것"이라고 내다봤다.

반대로 민간 주도 공급도 정부와 정치권의 정책 지원이 불가피할 것으로 보인다. 우선 민간 공급 핵심인 재건축·재개발 경우 재초환과 이주비 대출 제한 등 소위 '대못'을 제거하는 게 급선무다.

대출이나 정비사업 관련 규제를 푸는 것은 정부와 국회 권한이다. 현재 여당인 더불어민주당 경우 대출 및 재초환 관련 규제 완화는 없다는 입장을 고수하고 있다. 지방선거 결과 민간 주도 공급으로 무게추가 기울었다고 하지만 서울시로서는 정부와 무조건 날을 세우기는 부담스러운 상황이다.

부동산업계 한 관계자는 "이번 지방선거로 정부와 서울시의 불편한 동거가 이어질 전망"이라며 "신속한 주택 공급과 민간 재건축·재개발 활성화라는 양 측 간 니즈가 분명한 만큼 적극적인 조정이 이뤄질 가능성도 있다"고 예상했다.