강남 재건축 '들썩'…DTI·LTV도 완화될까?

  • ▲ 서울 강남 일대 항공사진.ⓒ네이버 지도 캡처
    ▲ 서울 강남 일대 항공사진.ⓒ네이버 지도 캡처


    정부가 부동산시장 회복을 위해 집값 폭등 때 규제를 다 풀어버릴 기세다. 지난해 취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 이른바 '대못'을 뽑은 데 이어 올해 재건축 초과이익환수제, 소형의무비율·민간택지 전매제한 등 규제도 폐지 또는 완화할 계획이다.

     

    국토교통부는 지난 19일 대통령 업무보고를 통해 이 같은 방안을 발표했다. 부동산 규제를 대폭 완화해 부동산 시장의 회복세를 이어가겠다는 것이다.

     

    이에 대해 시장에서는 반기는 분위기다.

     

    재건축 초과이익 환수제 폐지와 재건축 소형주택 의무 비율 완화는 재건축사업 추진에 발목을 잡는 대표적 규제로 꼽힌다.

     

    재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 집값이 상승할 경우 얻은 이익 중 상승분의 최고 50%를 추가 징수하는 제도다. 2006년 5월 도입됐으나 주택경기 침체로 올 말까지 유예돼 있다.

     

    이 제도가 폐지될 경우 총 442개 재건축 단지가 수혜를 볼 것으로 전망된다.

     

    서울 개포동의 한 공인중개사사무소 관계자는 "(재건축 초과이익 환수제 폐지)뉴스가 나간 이후 문의전화가 늘고 있다. 가구당 많게는 수억원의 부담금을 줄일 수 있어 사업추진에 활기가 기대된다"고 전했다.

     

  • ▲ 자료사진.
    ▲ 자료사진.

     

    재건축 소형주택비율 규제 완화도 호재다. 현재 정부는 소형주택 공급 확대를 위해 도시 및 주거환경정비법에 소형주택 의무비율 규정을 두고 있다.

     

    소형주택 의무비율 규정이란 법적상한용적률을 적용받을 경우 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률은 전용 60㎡이하 소형주택으로 과밀억제권역 여부와 재개발 재건축 사업 유형에 따라 각기 다른 비율로 건설하는 규제다.

     

    정부는 총 가구 수의 60% 이상은 85㎡ 이하로 주택을 건설하고 전용 60㎡ 이하는 30~50% 이하 범위에서 시도조례로 정하는 비율에 따라 공급하는 항목을 폐지할 계획이다. 대신 국민주택규모 85㎡이하 건설비율 등 최소 규제는 남긴다. 60㎡ 이하 공급비율을 별도로 정한 규정은 폐지한다.

     

    이에 따라 지자체는 시도조례로 소형주택 공급비율을 규정하지 않고 정비계획 수립이나 건축심의, 사업시행인가 단계에서 주택 규모별 건설 비율 등에 관해서 결정할 수 있게 된다.

     

    중대형 재건축 아파트를 비롯해 사업시행인가를 준비 중인 사업장은 소형주택 건설비율을 유연하게 조절할 수 있게 될 전망이다.

     

    함영진 부동산114 리서치센터장은 "올해 강남권의 재건축 이주 수요만 2만가구에 달하는데 초과이익 환수제가 폐지되면 개별 사업장별로 여건에 맞춰 사업 속도 조절이 가능해진다"며 "환수제를 피하기 위해 무리한 사업추진에 대한 리스크를 줄일 수 있고 재건축 이수수요에 따른 전세난 우려도 일정 부분 해소할 수 있을 것으로 보인다"고 전했다.

     

    박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "과도한 규제를 합리적으로 풀려는 움직임은 긍정적이다. 특정 지역의 혜택이라는 시선도 있지만, 시장의 분위기를 돌려놓는 데 기여가 기대된다"고 말했다.

     

    한편 정부의 이 같은 움직임에 부동산시장에서는 남은 규제도 서둘러 풀리기를 기대하는 눈치다.

     

    시장에서 가장 원하는 것은 단연 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등 대출 규제 완화다.

     

    DTI는 주택을 구입하려는 사람이 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하는 제도다. 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 의미한다. 대출 원리금 상환액이 월 소득의 50~60%를 넘지 못하도록 규제하고 있다.

     

    LTV는 주택가격 대비 대출비율로 은행이 주택을 담보로 대출해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출한도다. 현재 40~60% 이하로만 대출할 수 있다.

     

    정부는 자칫 가계부채 악화를 불러올 수 있다는 이유로 DTI와 LTV 완화 요구를 무시해 왔다.

     

    하지만 오는 25일 국토교통부와 기획재정부 등이 발표예정인 ‘경제혁신 3개년 계획’에 DTI와 LTV를 완화하는 방안이 담길 것이란 전망이 나오고 있다.

     

    종합부동산세도 걸림돌로 꼽힌다. 현재 1주택자의 경우 주택 공시가격이 9억원을 넘을 때만 적용된다. 다주택자의 경우 6억원 이상만 부과된다. 이에 주택을 두 채 이상 구매할 경우 부담으로 작용한다.

     

    국회에 묶여있는 분양가상한제도 하루빨리 시행되기를 바라고 있다. 이미 유명무실한 규제이지만, 재개발·재건축 사업 활기를 불러올 수 있고 시장에 기대감을 키우는 심리적 효과를 볼 수 있다.