주택 임대차시장 선진화 방안… 민간자금 유치해 임대주택 공급 확대
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- ▲ (자료사진) 서울 강남구 삼성동에서 바라본 강남 아파트 단지 전경. ⓒ 연합뉴스DB
정부가 월세 세입자가 낸 임대료의 10%까지 세금에서 깎아주고 4억원 이상 고액 전세는 보증 대상에서 제외해 지원을 중단하기로 했다.정부는 26일 '경제혁신 3개년 계획'의 내수기반 확충분야 핵심과제의 일환으로 이 같은 내용을 담은 '주택 임대차 시장 선진화 방안'을 발표했다.정부는 우선 월세에 대한 소득공제가 올해부터 세액공제로 전환한다. 지원 대상도 총 급여액이 5000만원 이하 근로자에서 7000만원 이하 근로자로 확대한다.공제 한도도 월세 지급액의 60%(최대 500만원)에서 월세 임대료의 10%(최대 750만원)로 올린다. 사실상 정부가 1년에 한 달 이상의 월세액을 지원해 주는 셈이다.반면 고액 전세에 대한 지원은 줄인다. 4월부터 국민주택기금을 이용한 대출 상품인 '근로자·서민 전세자금 대출'은 보증금이 3억원 이하인 경우로 지원 대상을 제한한다. 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원도 보증금 4억원(지방 2억원) 미만으로 축소한다.정부는 또 주택기금과 민간의 여유자금이 투자하는 공공임대리츠를 통해 10년 공공임대주택 공급을 확대하기로 했다.국민주택기금과 한국토지주택공사(LH)가 출자하고 민간 자본도 30% 유치해 별도의 리츠를 만든 뒤 이 리츠가 LH의 임대주택 용지를 사들여 임대주택을 건설하는 방식으로 올해부터 2017년까지 10년 공공임대주택을 최대 8만가구 공급하겠다는 것이다.공공임대리츠는 LH가 보유중인 임대주택용지를 매입해 공공임대주택을 건설·공급하고, 임대주택 관리는 LH가 수행하게 된다.임대기간(10년) 종료 후에는 일반에게 분양전환하고, 미분양시에는 LH가 분양당시의 감정가격으로 사들인다.민간주도의 ‘임대주택리츠’도 활성화한다. 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결해 협약 범위내에서 심사를 거쳐 단위 프로젝트(子리츠)에 대한 자금을 지원하는 구조이다.이를 통해 공공·민간기관의 매각자산, 재개발 임대주택 등 다양한 부지를 활용해 도심내 임대주택으로 공급이 가능할 전망이다.임대주택리츠의 수익성 확보를 위해, 주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고 상장기준도 완화할 계획이다.정부는 임대주택리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분해 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세도 연기해 주기로 했다.아울러 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양받을 수 있도록 하되, 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영해 공공성을 확보할 계획이다.단기적인 임대주택 입주물량 확보도 추진한다. 주거환경개선사업구역 등의 노후주택을 재·개축할 경우 주택 사업승인기준을 현행 20세대에서 50세대로 완화하고, 주택기금에서 저리의 재·개축 자금도 지원한다.판교 재개발 순환용 임대주택(1722가구)의 일반 국민임대주택 전환분과 저소득층 주거안정을 위한 기존주택 매입·전세임대주택(금년 총 3만7000가구)도 최대한 입주시기를 앞당길 계획이다.민간의 미분양 물량은 전세금반환보증 및 모기지 보증 등을 통해 임대주택으로 활용하도록 지원하고, 리츠가 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용한 후 매각하는 시범사업을 상반기중 1000가구 추진키로 했다.정부는 임대사업자에 대한 세제·금융지원 및 과도한 규제완화, 임대소득 과세방식 정비 등을 통해 민간의 임대주택 공급을 활성화할 계획이다.먼저 준공공임대주택에 대한 세제·금융지원을 강화한다. 재산세는 40~60㎡의 경우 감면률이 50%에서 75%로, 60~85㎡는 25%에서 50%로 확대된다. 소득·법인세도 감면율이 20%에서 30%로 확대한다.특히, 신규·미분양 주택 및 기존주택을 향후 3년간 구입해 준공공임대주택으로 활용할 경우, 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세 면제를 신설키로 했다.민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제도 완화한다. 매입임대사업자에 대한 ‘5년간 부도 없음’ 요건을 삭제하고, 2013년 4월 1일 이전 취득 주택에 대해서도 준공공임대주택 등록을 허용키로 했다.임대소득에 대한 과세방식도 정비한다. 소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환한다. 즉, 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2000만원이하인 경우 단일세율(예: 14%)로 소득세를 분리과세한다. 세법상 사업자 등록의무는 면제된다.이 밖에 중장기적으로 재원, 통계, 법령 등 정비를 통해 임대차시장 선진화 기반을 마련한다. 민간자금을 활용한 임대주택 공급 등을 위해 현행 단순 융자방식의 주택기금 지원을 출자, 투융자, 보증 등으로 다각화한다.신규주택 건설에 편중된 자금지원을 주거지재생에 대한 지원으로 확대(주택기금→주택도시기금 개편)하고 출자, 투융자 등 기금의 새로운 기능 수행을 위해 사업성 심사에 전문성이 있는 ‘대한주택보증’을 전담 운용기관으로 확대 개편할 계획이다.
