재건축(民)·재개발·뉴타운(民·官) 사업시행자 달라재건축<재개발<뉴타운 순으로 사업 규모 차이

  • ▲ 재건축은 생활 인프라는 나쁘지 않지만 노후·불량건물 밀집 지역의 주거환경 개선을 위해 옛 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 사업이다. 그림은 서울시 홈페이지의 재건축 설명.ⓒ서울시
    ▲ 재건축은 생활 인프라는 나쁘지 않지만 노후·불량건물 밀집 지역의 주거환경 개선을 위해 옛 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 사업이다. 그림은 서울시 홈페이지의 재건축 설명.ⓒ서울시


    재건축·재개발·뉴타운은 혼동돼서 쓰일 때가 많아 부동산 수요자들을 괴롭히는 용어다. 가장 큰 차이는 재건축은 사업시행자가 주로 민간이지만 재개발과 뉴타운은 민간과 공공이 함께 진행할 때가 많다는 점이다.

    재건축은 생활 인프라는 나쁘지 않지만 노후·불량건물 밀집 지역의 주거환경 개선을 위해 옛 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 사업이다. 

    재건축 대상 건물은 재해나 안전사고가 우려되면서 주택 300가구 이상, 부지면적 1만㎡ 이상일 때 안전진단 실시결과 3분의 2 이상이 재건축 판정을 받은 경우다.

    또 단독주택 200가구 이상이거나 부지면적 1만㎡ 이상인 지역으로서 노후·불량건축물 수가 3분의 2 이상이거나, 노후 불량건축물이 해당 지역 건축물 50% 이상으로서 준공 후 15년 이상 지난 다가구 주택이 30% 이상일 때 재건축할 수 있다.

    재건축 사업시행자는 원칙적으로 재건축조합이며 예외적으로 지자체나 토지주택공사(LH) 등 공공기관이 맡을 수 있다. 조합 구성원 자격은 구역 내 토지와 건물을 소유한 이로서 조합설립에 동의하면 조합원 자격을 가진다. 

    재건축 시 국토교통부 고시에 의해 전용면적 85㎡ 이하 규모 주택을 전체 재건축 가구의 60% 이상 건설해야 한다. 재건축은 민간사업이므로 국가나 지자체의 보조를 받지 않으며, 취득세와 등록세 비과세 같은 세제지원 혜택도 없다.

    서울시 클린업시스템에 따르면 현재 서울 강남구 개포 주공 3단지와 일원동 현대아파트, 강동구 고덕 주공 3·5·6단지, 동대문구 대농·신안 주택, 중랑구 면목 5주택 등이 재건축 사업시행인가를 받고 후속 절차를 진행중이다. 

  • ▲ 재개발은 주택 뿐 아니라 주변 환경까지 정비하는 사업이다. 그림은 서울시 홈페이지의 재개발 설명.ⓒ서울시
    ▲ 재개발은 주택 뿐 아니라 주변 환경까지 정비하는 사업이다. 그림은 서울시 홈페이지의 재개발 설명.ⓒ서울시

     
    재개발은 낙후된 지역에 도로와 상하수도 등 기반시설을 새롭게 건설하고 주택을 신축해 주거환경을 재정비하는 사업이다. 

    재개발지역 선정 기준은 해당 구역 면적이 1만㎡(심의 시 5000㎡ 이상도 가능) 이상이면서 노후·불량건축물의 수가 60% 이상이거나 건축 대지로서 쓸모가 없는 필지 50% 이상, 재해 발생이 우려돼 긴급 사업시행이 필요한 지역 등이다.    

    재개발 사업의 사업시행자는 재개발조합과 지자체, LH 등이다. 재개발 조합원은 재건축과 달리 지정된 구역 내에 있는 토지소유자, 건축물 소유자, 지상권자 모두 조합원 자격이 있다.

    재개발 시 국토교통부 고시에 의해 주택 전체 가구의 80% 이상을 85㎡ 이하로 건설해야 하며, 15%는 임대주택으로 건설해야 한다. 공공사업이기에 국가나 지자체가 지원하고, 취득세와 등록세 비과세 등 세제혜택도 주어진다.

    서울시 클린업시스템에 따르면 강북구 미아 제3구역, 도봉구 제2·3구역, 마포구 염리3구역 등이 재개발 사업시행인가를 받고 후속 절차를 진행하고 있다.  

  • ▲ 2002년부터 시행된 뉴타운사업은 동일생활권의 도시기능을 향상시키기 위해 시행하는 대규모 정비사업이다. 그림은 서울시 홈페이지의 뉴타운 설명.ⓒ서울시
    ▲ 2002년부터 시행된 뉴타운사업은 동일생활권의 도시기능을 향상시키기 위해 시행하는 대규모 정비사업이다. 그림은 서울시 홈페이지의 뉴타운 설명.ⓒ서울시


    2002년부터 시행된 뉴타운사업은 동일생활권의 도시기능을 향상시키기 위해 시행하는 대규모 정비사업이다. 부지면적이 1만㎡인 재건축·재개발에 비해 훨씬 넓은 구역에서 시행된다. 사업시행자는 뉴타운조합과 지자체, LH 등이다.    

    뉴타운사업은 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'에 의해 '도시 및 주거환경 정비법'의 정비사업(재건축·재개발 등), '도시개발법'의 도시개발사업, '전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법'의 시장정비사업, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 도시·군 계획시설사업을 포괄한다.

    뉴타운사업은 △노후·불량 주택과 건축물 밀집 지역으로서 주거환경 개선과 기반시설 정비가 필요한 경우 △토지의 효율적 이용과 도시기능 회복이 필요한 경우 △지하철과 간선도로 등 교통 인프라가 편리하지만 주택 공급 확대, 복합개발이 필요한 경우 등에 시행할 수 있다. 

    예컨대 길음뉴타운은 주거환경 개선과 기반시설 정비를 위한 것이며, 은평뉴타운은 토지의 효율적 이용과 도시기능 회복, 교통이 좋은 왕십리뉴타운은 주택 공급 확대와 복합개발 등을 위한 사업이다.   

    이외에도 재건축·재개발을 논의할 때 자주 등장하는 '건폐율'과 '용적률'을 알아두면 좋다.

    건폐율(建蔽率, building coverage)은 건물(建)이 덮은(蔽) 비율(率)을 말한다. 즉 대지 면적에서 건축물이 차지하는 비율이다. 건폐율은 건물의 밀집화를 규제해 기본적인 일조권, 채광권, 통풍 등 생활환경을 보장한다. 건폐율이 낮을수록 대지에서 건축물이 차지하는 비중은 낮아진다. 

    용적률(容積率, floor area ratio)은 용량(容)이 쌓인(積) 비율(率)을 의미한다. 구체적으로 건물 바닥면적의 합계를 대지면적으로 나눈 비율이다. 용적률이 높을 경우 그만큼 건물을 높게 지을 수 있기 때문에 건물의 수익성을 판단하는 요소로 쓰인다.