주택시장 불안심리 해소, "LTV ·DTI 규제 완화가 정답"

최근 불거진 주택시장 불안심리 해소를 위해 LTV·DTI 규제 완화 연장 등 실효성 있는 금융정책이 필요하다는 주장이 나왔다.

16일 서울 강남구 건설회관에서 열린 '주택시장 긴급진단' 세미나에서 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "현재 주택시장은 공급과잉 논란이 확대되면서 불안심리가 재생산되고 있다"며 "주택시장에서 가장 큰 현안은 주택금융정책이 될 것"이라고 강조했다.

김덕례 연구위원은 주택시장의 5대 현안으로 △전세 △공급 △가계부채 △대출규제 △금리를 꼽았다. 특히 주택수요 유지를 위해 △집단대출 지속 공급 △LTV·DTI 규제 완화 연장 △지나친 가산금리 인상 자제 유도 △신중한 기준금리 인상 타이밍 등 주택금융정책의 필요성을 강조했다.

실제 중도금 집단대출 규모는 가계신용 1166조의 3.6%에 불과하고 연체율이 0.53%로 2011년 이후 최저치를 기록하고 있다. 즉 규모나 건정성 면에선 규제할 수준이 아니라는 주장이다.

그러나 지난해 10월부터 집단대출 거부 또는 조건부 대출승인, 심사 강화 등 규제가 나타났다. 결국 건설사들은 지방은행이나 제2금융권과 협의하게 된다. 만약 1% 대출금리 상승을 가정하면 연이자 201억원이 추가로 발생한다. 결국 미분양 증가와 매매 감소로 이어질 수밖에 없다.

또 주택시장에 작용하는 LTV(주택담보대출)·DTI(총부채상환비율)에 대한 추가적인 완화가 필요하다는 주장도 나왔다. 과거 DTI규제가 부활한 2011년 3월부터 2014년 7월까지 월평균 주택거래량 7만2000여건, 주택매매가격 0.09% 상승, 주택관련 세수 7384억원이 징수됐다. 반면 LTV·DTI 규제가 완화된 2014년 8월부터 2015년 12월까지 월평균 주택거래량 9만7000여건, 주택매매가격 0.26% 상승, 주택관련세수 9820억원이 징수됐다.

김덕례 연구위원은 "LTV·DTI규제 완화는 주택가격 상승, 주택관련 세수 증대 효과가 있다"며 "주택시장의 안정적 성장을 위한 추가 연장이 필요하다"고 말했다.

주택담보대출 부분에 대해서도 금융기관의 유연한 태도가 필요하다고 주장했다. 현재 주택담보대출은 가계신용(1166조원)의 41.2%, 연체율은 0.27%를 유지하고 있다.

김덕례 연구위원은 "원리금 상환이 지속적으로 유지되는 상황에서 금융기관이 대출 태도를 강화하고 있다"며 "합리적 수준의 관리로 주택소비심리 지속 유인이 필요하다"고 말했다.

◇공급과잉 "아직은 시기상조"

최근 불거지는 공급과잉 논란에 대해 주택가격 급락으로 이어질 가능성은 낮다는 의견도 나왔다. 공급과잉은 일정기간 누적 공급과 수요여건을 고려해 판단이 필요하기 때문이다.

노희순 책임연구원은 "2008년 이후 공급 누적물량 등을 분석한 결과 공급과잉으로 인한 조정국면으로 보기 어렵다"며 "분양급증에 따른 과잉 여부는 분양물량과 입주 가구를 살펴봐야 한다"고 말했다.

지난해 분양물량(52만가구)은 단기적으로 급증했다. 다만 2008∼2015년 공급물량의 누적분을 고려해보면 아직 4만5000여가구가 부족하다는 의견이다.

또 2∼3년 후 입주대란이란 의견에 대해서도 시기상조라고 주장했다. 지난해 52만가구 분양은 2017년 34만가구, 2018년 상반기 17만가구 입주로 이어진다. 이에 입주물량 초과분이 발생하나 올해부터 분양물량 감소가 예상된다. 결국 누적 부족분을 반영하면 입주물량은 여전히 부족하다는 의견이다.

2015년 12월 준공 후 미분양은 과거 2009년의 21% 수준이다. 이는 분양물량대비 2%에 불과하다는 것이다. 분양물량 대비 미분양 비중은 최대 분양물량에도 불구하고 2015년 11.9%로 2008년 이후 감소세가 유지되고 있다.

노희순 책임연구원은 "2016년 심리위축으로 미분양이 증가할 수 있으나 시장수용은 가능하다"며 "최근 우려되는 입주대란이 발생할 가능성은 낮은 것으로 판단한다"고 말했다.

다만 국지적 공급과잉 우려는 여전한 상황이다. 기반시설과 직장, 교육 등 주거서비스 수준이 상대적으로 낮은 지역은 수요자의 외면을 받고 있다.

노희순 책임연구원은 "전국 일부 지역에선 전국 평균 경쟁률보다 낮은 수치를 보이고 있다"며 "시장 자체적으로 조정을 유인하고 지속적으로 공급시장을 점검해야 한다"고 말했다.