강남 재건축 중심으로 매도자 호가 낮춰서울·부산 등 사업성 우수지역 중심으로 분양 늘려


  • 정부가 집값 급등지역 규제 대책카드를 만지작 거리자 부동산시장이 벌써부터 들썩이고 있다. 강남 재건축 단지를 중심으로 집주인들은 호가를 내리는 동시에 매수희망자들은 관망세로 돌아섰다. 분양을 준비하던 건설사들도 사업시기를 저울질하며 분위기 파악에 나섰다.

    24일 부동산업계에 따르면 정부는 과열우려가 있는 집값 급등지역에 규제를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 동(洞)별로 투기과열지구로 지정한다는 등 구체적인 방안도 제시된 상황이다. 일단 정부는 추가규제 시행에 대해 계획이 없다는 입장이다.

    국토부는 "정부는 시장동향을 자세히 모니터링 하면서 필요하면 단계적·선별적인 시장 안정시책을 마련해 나갈 계획"이라며 "관리지역 또는 투기우려지역 등 새로운 형태 규제는 검토된 바 없다"고 밝혔다.

    ◇혼란에 빠진 강남 재건축 '일단은 관망세'

    정부가 추가적인 부동산 규제대책은 없다고 선을 그었지만 시장은 싸늘하게 식어가고 있다. 집주인들은 호가를 내리며 정부 대책발표 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.

    부동산114에 따르면 지난주 서초구와 강남구 재건축 집값 변동률은 각각 0.05%·0.02% 소폭 올랐지만 송파구는 재건축 층수 제한 문제까지 겹치면서 31주 만에 떨어졌다.

    특히 부동산 과열 진원지로 꼽힌 강남 재건축 단지는 관망세에 접어들었다. 전매제한이 해제되면서 1억원 이상 웃돈이 붙은 '개포주공 2단지(래미안 블레스티지)'는 정부 대책발표 소식에 호가를 낮춘 급매물도 나오고 있는 실정이다.

    전문가들은 정부 정책발표 전까지 상승세가 둔화하고 눈치보기가 이어질 것이라고 내다봤다. 불확실성이 커진 상황에서 수요자들이 실제 매수시장에 참여하기란 쉽지 않을 것이란 전망에서다. 

    반면 정부가 추가적인 규제카드를 꺼내기 쉽지 않을 것이란 의견도 있다. 저금리가 이어지면서 강남을 떠난 뭉칫돈이 다시 수도권 전역으로 퍼져 나갈 수 있기 때문이다.

    권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부 규제 소식에 강남 분위기는 전반적으로 올스톱 된 상황"이라면서도 "저금리가 이어지는 상황에서 강남을 억제한다면 풍선효과가 발생할 가능성도 있다"고 말했다.

    실제 정부가 집값 급등지역에 규제를 내놓을 수 있다는 이야기가 흘러나온 지난주 청약성적을 보면 '풍선효과' 조짐이 나타났다.

    현대산업개발이 선보인 신촌숲 아이파크는 약 3만명이 몰리며 평균 경쟁률 74.8대 1로 1순위로 마감됐다. 이는 올해 강북권 분양단지 중 청약자로 따지면 가장 많은 수치다. 포스코건설이 선보인 '동탄 더샵 레이크에듀타운'은 5만2208명이 접수해 1순위 평균 경쟁률 46.61대 1을 기록했다.


  • ◇수요자 심리적 부담… 건설사, 분양시기 '저울질'

    건설사들도 정부 대책발표 소식에 발걸음을 재촉하는 분위기다. 일단 정부가 추가대책은 없다는 해명에 내심 안도하면서도 수요자 심리가 위축될 수 있다는 점은 부담일 수 밖에 없다. 분양시장 호황을 이끌었던 투자수요가 빠져나가면 계약률 타격은 불 보듯 뻔하기 때문이다. 

    이에 건설사들은 올해 안에 가능한 사업은 최대한 마무리하겠다는 전략이다.

    한 대형건설사 관계자는 "분양시장은 수요자의 심리에 크게 영향을 받는다"며 "정부의 추가적인 대책 유무를 떠나 지금은 전반적으로 심리가 위축된 것은 사실"이라고 말했다.

    앞서 정부가 내놓은 대출규제와 쏟아지는 입주물량으로 내년 분양시장 전망은 불투명한 상황이다. 

    8·25 가계부채 대책에 따라 이달부터 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)는 중도금 대출 보증비율을 100%에서 90%로 낮췄다. 시중은행들은 대출심사를 강화하는 동시에 집단대출을 거부하는 경우도 등장하고 있다.

    결국 건설사들이 제2금융권으로 눈을 돌리면서 이자비율이 증가하게 된 셈이다. 이는 결국 수요자 금융부담으로 이어진다.

    최근 건설사들이 분양시장 훈풍에 힘입어 쏟아낸 물량은 입주폭탄으로 되돌아왔다. 즉, 수요자 입장에선 선택지가 많아지는 셈이다.

    최근 5년간 입주물량을 보면 △2013년 19만5986가구 △2014년 26만4152가구 △2015년 26만7121가구 △2016년 28만4953가구(예정) △2017년 37만3070가구(예정) △2018년 39만9741가구로 조사됐다.

    건설사들은 일단 시장상황을 예의주시하고 있다. 다만 밀어내기식 분양은 올해까지 계속할 것으로 전망된다.

    부동산인포에 따르면 내달 분양 물량(일반분양 기준)은 4만6460가구. 이는 지난해 동기보다 18.55% 감소한 수준이지만 2014년보다 16.6% 증가한 수치다. 건설사들은 분양시장이 뜨거운 지역을 중심으로 사업은 계속 유지한다.

    실제 △서울(3225가구→5670가구) △부산(467가구→4085가구) △세종(1015가구→1905가구) △강원(2713가구→ 4152가구)은 지난해보다 물량이 대폭 증가했다.  

    양지영 리얼투데이 리서치 실장은 "실수요가 몰리는 지역을 중심으로는 크게 영향을 받지 않을 것"이라면서도 "만약 분양권 전매제한 연장 등 추가 대책이 나온다면 투자수요가 빠져나가 분양시장은 위축될 가능성은 있다"고 전망했다.