장미대선 이후 건설사 '미분양' 걱정 깊어진다

미분양이 다시 증가하면서 장미대선 이후 분양을 준비하는 건설사들은 긴장하는 모양새다. 주택시장에서 미분양은 대표적인 악재요소로 꼽히기 때문이다.

4일 국토교통부에 따르면 지난 3월 전국 미분양 물량은 직전월(6만1063가구) 대비 1.0% 증가한 총 6만1679가구로 집계됐다.

올 들어 미분양 주택은 지속해서 증가하고 있다. 월별 미분양은 △2016년 12월 5만6413가구 △2017년 1월 5만9313가구 △2월 6만1063가구로 조사됐다. 건설사들이 미분양이 적체된 상황에서도 밀어내기 사업을 진행한 탓이 크다.

지난달 건설사들은 장미대선을 앞두고 주택사업을 줄줄이 연기했다. 부동산114에 따르면 이달 전국 아파트 분양예정 물량은 5만9686가구로 집계됐다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "건설사들은 징검다리 연휴와 대선 일정을 피해 대선이 끝난 후부터 분양물량을 쏟아낸다"며 "예비 청약자들이 관심지역에만 쏠리는 현상이 심화될 수 있다"고 예상했다.

분양이 대거 몰리면 미분양이 다시 증가할 수 있다. 모든 단지가 분양성이 우수하다고 장담할 수 없어서다.

A건설 관계자는 "건설사는 예상한 손익계산서에 따라 적절한 시기에 공사비를 회수해야 한다"며 "완판 시기가 연장되면 금융비용 부담이 생긴다"고 우려를 표했다.

특히 미분양이 적체되면 해당 지역에 수요자 관심이 떨어질 수밖에 없고 이는 청약 경쟁률 하락으로 이어진다. 일반적으로 수요자들은 높은 경쟁률을 해당 단지 인기 기준으로 판단한다. 건설사들이 계약률에 민감하게 반응하는 이유도 이 때문이다.

또 비슷한 지역에 분양 물량이 단기간에 몰리면 수요자 관심이 분산된다. 일부 건설사들은 시장 분위기를 판단하고 준비한 사업을 내달로 연기할 수 있다는 입장이다.

B건설 관계자는 "지난해 말부터 정부 규제가 강화되면서 청약자 수가 급격히 줄었다"며 "동일 지역에 분양이 몰리면 청약통장이 분산돼 경쟁률 하락은 당연한 수순"이라고 말했다.

올해 분양시장은 각종 규제로 과거 몇 년간 분위기와 비교하면 주춤한 모습이다. 올 들어 4월까지 1순위 평균 경쟁률은 11.37대 1. 이는 지난해 동기(13.02대 1)와 비교하면 소폭 줄어든 수치다. 올해 4월까지 서울 1순위 경쟁률은 8.4대 1. 지난해(13.64대 1)와 비교하면 경쟁률 수치는 떨어졌다.

분양시장에서 가장 우려스러운 문제는 대출규제다. 은행권에서 집단대출을 까다롭게 절차를 진행하면서 수요자 부담이 커지고 있다. 최근 은행권에선 계약 완판된 단지도 중도금 집단대출을 거부하고 있다.

또 1금융권에서 집단대출을 거부하면서 2금융권이 제시하는 이자율이 높아진 것도 우려스러운 부분이다. 금융권 대출규제로 건설사 사업 일정에 차질이 생겨 분양시장 혼란은 당분간 지속될 것으로 전망된다.

심교언 건국대 교수(부동산학)는 "분양이 몰리는 지방을 중심으로 다시 미분양이 증가할 우려가 크다"며 "정부가 중도금 집단대출 등을 탄력적으로 운영하는 것도 필요하다"고 강조했다.

C건설 관계자는 "대선 이후 새 정부가 주택시장에 어떠한 정책을 꺼내는 지에 따라서 분위기는 달라질 수 있다"며 "일단 수요가 풍부한 강남 등 서울 사업지들은 크게 문제가 되지 않을 것"이라고 예상했다.

분양시장 위축 요소로 제기된 입주물량 증가와 금리인상 가능성도 여전히 존재한 상황이다. 결국, 업계에선 양극화 현상 지속을 예상했다. 분양물량 증가와 청약 조건이 까다로워지면서 선별적인 투자는 계속될 것이기 때문이다. 실제 서울과 신도시 등 일부 지역은 치열한 경쟁을 보이기도 했다.

한 중견건설사 관계자는 "현재 분양권 웃돈이나 집값이 우려와 달리 안정적인 모습을 유지하는 지역도 있다"며 "상반기까지는 내 집 마련 대기수요가 충분할 것으로 예상한다"고 말했다.