부동산시장 조정국면 진입… 내년 주택가격 하락 전망

올해 하반기부터 아파트 입주가 본격화되는 가운데 국내 부동산시장이 조정국면에 진입할 것이라는 전망이 나왔다. 문재인정부의 고강도 규제책을 담은 8·2부동산대책에 이어 분양가 상한제, 보유세 등 추가적인 규제 가능성이 있어 부동산 투자심리 악화가 불가피하다는 진단이다. 

NH투자증권은 이 같은 내용을 담은 '신정부, 신부동산 정책과 시장전망' 보고서를 발표했다.

보고서에 따르면 전국 아파트 입주물량은 올해 하반기를 시작으로 △2017년 약 38만 가구 △2018년 약 45만 가구 △2019년 약 41만 가구로 급증한다. 이에 따라 입주물량이 많은 지역과 미분양이 증가하는 지역을 중심으로 신규주택보다 기존주택 가격이 큰 폭으로 조정될 가능성이 높다.

또 9월부터 투기과열지구 내 거래가 3억원 이상 주택의 경우 자금출처 확인 등을 통해 증여세 탈루와 위장전입 여부 등을 조사, 투기수요가 차단될 것으로 점쳐진다. 또한 주택담보대출 금리 인상 가능성도 배제할 수 없다. 

결국 이런 상황은 주택 거래량 감소로 이어지고 주택구매심리를 악화시켜 국내 부동산시장은 조정국면에 진입할 것이라는 전망이다.

이와 관련 김형근 NH투자증권 대체투자팀장은 "올해 하반기 지방을 시작으로 2018년 상반기 경기도, 하반기 서울지역으로 주택가격 조정세가 확산될 것"이라고 예측했다.

이어 내년부터 서울지역의 주택가격이 조정되는 이유로는 △대체지역인 경기도의 아파트 입주물량 급증 △강남지역 재건축·재개발 규제강화로 인한 사업성 저하 △양도소득세 적용 △고가주택에 대한 고강도 세무조사 △보유세 과세 등을 꼽았다.

NH투자증권은 재건축과 관련 아파트 가격변동폭이 클 것으로 예상했다. 내년 1월부터 시행되는 재건축초과이익환수제의 영향을 받지 않으려면 올해 말까지 '관리처분계획인가' 승인을 받아야 하고, 만약 승인되지 않을 경우 가격 하락 조정은 불가피하다는 설명이다.

또 8·2대책에 따라 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한으로 조합설립인가를 받은 아파트는 사실상 거래를 할 수 없게 된다. 반면 아직 조합이 설립되지 않은 재건축 초기 아파트는 조합원 지위 양도제한이 없어 상대적으로 거래가 자유로운 만큼 가격 유지가 가능할 수 있다.

한편, 지방의 경우 수도권 대비 부동산 가격 하락폭이 확대되고 있어 지역별 주택가격 차별화 및 양극화 현상은 지속될 전망이다.

최근 수도권광역급행철도 및 교통 인프라가 확장으로 서울도심 접근성이 좋아지는 분당 및 일산지역과 상대적으로 주택가격이 10년전 가격과 비슷한 1시 신도시 평촌, 산본, 중동 등 일부지역에서는 주택가격이 상승하는 풍선효과도 발생할 수 있다.

김 팀장은 "도시재생 뉴딜사업이 관심을 받고 있는 가운데 강북지역 서울역 주변, 노원구, 도봉구의 재개발사업과 정부주도형 공적 임대주택사업도 활성화 될 것"이라고 내다봤다.