수천만∼수억원 내린 급매물도 안팔려… 관리처분인가 난 곳도 호가 하락기존 아파트도 '상승 피로감'에 매수세 ↓… 강북도 문의 줄어
-
- ▲ 사진은 기사와 무관. ⓒ뉴데일리DB
정부의 재건축 초과이익환수 규제에 강남 재건축 거래가 올스톱 됐다. 정부 규제를 벗어난 강북권은 강남 규제로 인한 '풍선효과' 덕에 초강세를 보이며 가격이 급등했지만, 정부의 추가 규제 우려로 이달 들어 매수세가 한 풀 꺾였다.
4일 업계에 따르면 강동구의 대표 재건축 단지인 둔촌 주공아파트는 지난해 6월 일찌감치 관리처분인가가 떨어지면서 시세도 수직 상승했다. 최근 가장 큰 이슈인 재건축 초과이익환수나 재건축 연한 등 각종 규제를 피해간 단지로 투자자들이 몰린 탓이다.
5000여가구가 넘는 이 아파트의 상승세로 지난주 부동산114 조사에서 강동구 아파트값은 전주 대비 1.91% 올랐다. 새해 들어 나타난 가격 상승세가 시차를 두고 통계에 반영된 결과다.
그러나 이달 들어 분위기가 급변했다. 매수세가 감소해 호가를 낮춘 매물이 나와도 거래가 안 된다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
둔촌 주공 1단지 51㎡는 지난달 말까지 12억4000만원에도 매물이 없어 못 팔았는데 이달 들어 6000만원 떨어진 11억8000만원에도 거래가 안 된다. 주공4단지 112㎡는 지난달 말까지 14억5000만원을 호가했는데 5000만원 싼 14억원짜리 매물도 매수자가 나서지 않고 있다.
초과이익환수 대상 단지가 최고 8억4000만원의 부담금이 나온다고 하니 환수제를 피한 둔촌 주공으로 매수자들이 몰려왔는데 정부가 강남 집값 잡기에 올인하고 있는데다 그동안 가격이 단기 급등하면서 매수자들이 부담스러워 하는 것으로 보인다.
서울 강남권 아파트 시장이 전반적으로 '숨 고르기'에 들어간 모양새다.
재건축 초과이익환수 대상은 정부의 융단폭격식 압박에 수천만원에서 1억원 이상 빠진 매물도 안 팔린다. 지난해 말 관리처분인가를 신청해 초과이익환수를 벗어날 것으로 안심했던 단지들이 하락세를 주도하고 있다.
국토교통부가 일선 구청에 관리처분인가 서류에 대한 확실한 '재검토'를 주문하면서 부담금 대상에서 안심할 수 없다는 '공포감'이 형성되기 시작한 것이다. 여기에 서울시까지 가세했다.
강남 재건축 규제에 대한 '풍선 효과'로 호가가 뛰던 강남 일반아파트나 강북도 이달 들어선 매수 문의가 지난달 만 못한 분위기다.
강남 아파트 시장을 규제하는 정부가 강북에도 규제를 적용하는게 아니냐는 우려가 감지되고 있다.
강남권은 초과이익환수 공포에 매수 관망세가 확산되고 있다.
서초구 반포 주공1단지 1 2, 4주구는 최근 매수자들의 해약 요구가 끊이질 않는다. 지난해 말 관리처분인가를 신청해 초과이익환수 대상에서 빠졌다고 생각했는데 정부의 압력으로 자칫 관리처분인가가 반려될 가능성도 배제할 수 없다는 분위기가 조성됐다.
최근 거래가에서 1억원 이상 떨어진 매물도 매수자가 없다는 게 업계 관계자의 설명이다.
지난해 말 관리처분인가를 신청한 반포동 경남 3차도 대형을 중심으로 호가가 하락했지만 매수세가 안 붙는다. 이 아파트 50평형은 28억5000만원에도 매물이 없어 못 팔았는데 현재 28억원짜리 물건도 소화가 안 되고 있다.
강남구 개포 주공1단지는 조합장 구속 등 악재까지 겹치며 거래가 뚝 끊겼다.
송파구 잠실 주공5단지도 호가가 2000만∼3000만원 하락했지만 매수자들이 '일단 지켜보겠다'며 관망세로 돌아섰다. 건축심의 등 호재가 남아 있지만 "가격이 단기에 너무 올랐다"는 심리가 확산하는 분위기다.
강남구 대치동 은마아파트도 호가가 5000만원가량 하락했다. 이 아파트 101㎡는 현재 매물이 15억8000만원에 나와 있지만 매수자들이 관망하고 있다.
규제에서 제외된 일반 아파트도 매수자들이 '상승 피로감'을 느끼는 분위기다. 다주택자들의 돈줄을 묶는 '신 DTI(총부채상환비율)' 시행 등 대출 규제가 지난달 말 시행된 것도 관망세가 확산하는데 한 몫하고 있다.
정부의 이목이 강남 재건축에 쏠린 사이 강북 뉴타운 등 재개발 시장과 일반 아파트 가격은 여전히 '고공행진'하고 있다. 지난주 부동산114 조사에서도 마포(1.01%)와 성동(0.97%), 영등포(0.75%), 동작(0.74%), 용산구(0.69%) 등이 초강세를 보였다.
용산구 한남뉴타운은 투자 수요가 꾸준히 몰리면서 여전히 호가가 초강세다. 뉴타운 재개발 지분 가격이 최근 너무 단기간에 급등하다 보니 정부가 재개발 시장을 다음 규제 대상으로 삼는 게 아니냐는 우려도 커지고 있다.
그러나 강북 지역도 이달 들어 일부 매수심리가 꺾이는 상황이다. 가격이 단기간에 급등하다 보니 마땅한 매물도 없지만 매수자들도 부담을 느끼고 있어 거래 시장이 조용한 상황이다.
전문가들은 집값이 너무 올랐다는 상승 피로감이 확산하고 있고 설 연휴도 끼어 있어 서울 아파트 시장이 잠시 숨 고르기에 들어갈 가능성이 있다고 말한다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "4월 이후에는 다주택자 양도세 중과가 시행되고 신 DTI에 이어 총체적상환능력비율(DSR) 도입 등 정부의 돈 줄 옥죄기가 앞으로 더욱 강화될 예정"이라며 "가파른 상승세였던 서울·신도시 등지의 아파트값 상승세가 둔화할 수 있다"고 말했다.
