부부합산 소득요건 1억원 이하 신설금융회사 1년마다 실거주 확인 절차
  • ▲ ⓒ금융위원회
    ▲ ⓒ금융위원회

    앞으로 다주택자의 전세보증 요건이 강화된다.

    7일 금융당국은 주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증의 전세대출 보증 시 2주택 이상 다주택자의 전세자금대출 신규보증을 전면 제한한다고 밝혔다.

    시행시기는 10월 15일 대출 신청분부터 시행된다.

    따라서 규정개정 전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 1주택 초과분을 2년 내 처분하는 조건으로 1회에 한해 연장 허용한다. 3주택자도 보증 연장을 원하면 2년 내 2주택을 처분한다는 확약서를 써야 한다

    소득요건도 새롭게 신설됐다.

    주금공, 주택금융공사의 공적 전세대출 보증 시 부부 합산소득은 1억원 이하이며 1주택자에 대해 신규 보증도 제한된다.

    이전까지 공적 전세대출은 서민의 주거안정이란 명목으로 소득요건을 따로 두지 않았다. 이에 규정개정 전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 새로운 소득요건은 적용하지 않기로 했다.

    또 민간 보증회사인 서울보증도 전세대출보증에는 소득요건을 미적용키로 해 서민들의 주거안정에 힘을 보탤 예정이다.

    단, 금융회사는 전세대출 고객에 대해 1년마다 실거주 여부와 주택보유 수 변동을 확인해 갭투자를 막는 역할을 한다.

    실제 거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출은 회수되며 2주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장도 제한된다.

    다음은 전세대출 보증요건 강화에 따른 사례별 Q&A.

    -민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 임대주택을 보유한 경우 주택보유 수에 포함되는지

    앞으로 2주택 이상 다주택자에 대한 전세대출 보증이 제한된 만큼, 전세대출 보증 신청부터 주택보유 수 확인이 필요하다. 따라서 개인임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 임대주택도 규제 회피 방지를 위해 원칙적으로 주택보유 수에 포함된다. 다만, 신뢰 보호 필요성 등을 고려해 오는 13일까지 구입한 임대주택이라면 주택보유 수에서 제외된다.

    -전세보증 시 주택보유 수 산정에 포함되는 주택의 범위는

    부부합산 기준으로 주택과 복합용도 주택을 포함해 합산한다. 단, 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다.
    한편 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 다른 지역으로 이주할 시 해당 주택을 제외한다. 제외 대상 주택은 ▲사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 ▲85㎡ 이하의 단독주택 (소형 단독주택) ▲소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택 등이다.

    -요건 강화 이후 분양권은 주택보유 수에 포함되는지

    분양권, 조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증 시 주택보유 수에는 포함되지 않는다.
    따라서 분양권 외 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 인정돼 제한 없이 전세대출보증을 이용할 수 있다.
    분양권 외 보유주택이 있다면 1주택자로서 부부합산 소득이 1억원 이하인 경우 전세대출보증이 가능하다.

    -임차인이 요건 강화 시행 전 전세계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 시행 후 이뤄진다면 개정된 전세대출보증 요건 적용 대상인지

    원칙적으로 개정규정은 시행일인 10월 15일부터 대출 신청분부터 적용된다. 다만 개정제도 시행 시점 전에 전세계약을 체결했다면 신뢰 보호 필요에 따라 종전요건을 적용하므로 주택보유 수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능하다.