주금공 "국내 주택시장, 전국요인보다 지역요인 강화…독립성 심화"

국내 주택시장에 전국요인보다 지역요인이 강화되며 독립된 시장을 형성하고 있다는 분석이 나왔다.

특히 서울 강남 4구와 부산·울산지역은 다양한 지역 개발 등 지역적 요인이 주택가격 형성에 큰 영향을 준 것으로 나타났다.  

10일 한국주택금융공사(HF) 주택금융연구원은 '수도권과 부산·울산 주택가격 비동조화 현상과 원인' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

강남 4구(강남·서초·송파·강동)는 사회·경제·문화적으로 지역적 특색이 반영된 차별화 된 곳으로 주택가격이 다른 지역보다 지역요인에 의해 견인되는 측면이 컸다.

부산은 전국요인이 주택가격에 미치는 영향이 미미했다. 2005년을 전후해 도심지역내 대규모 재개발 및 혁신도시 이전이 본격화되면서 전세가격과 매매가격이 상승했다. 2010~2014년에 노후주택 멸실은 증가했지만, 아파트 공급은 부족해 수급불균형이 가격상승을 견인했다. 

울산은 광역시 중 지역요인이 약한 편이었으나 2010년 이후 ▲인구 및 가구 증가 ▲소득대비 낮은 매매가 ▲전국평균과 다른 전세가율 ▲경기침체 및 미분양 등으로 지역요인이 강화되는 것으로 나타났다.

지역요인은 지역 고유의 인구 구조적 변화, 경제성장 등과 같은 요인을 말한다. 전국요인은 국가적인 현상에 의해 결정되는 요인을 말한다. 

백인걸·최영상 연구위원은 "인구 감소와 높은 노령인구, 노후주택 비율도 부산의 강한 지역적 특색이다"라며 "부산은 북항 재개발사업을 비롯해 부산전체에 걸친 도심재개발 사업이 진행되고 있으며, 이같은 대규모 도심재개발은 지속해서 지역요인 강화에 영향을 미칠 것"이이라고 말했다.

수도권과 부산·울산지역의 주택가격 비동조화 현상도 뚜렷한 것으로 조사됐다.

지난 2017년을 기점으로 수도권 주택가격이 강남 중심으로 상승할 당시 부산·울산은 경기 침체와 함께 주택시장이 냉각되면서 경남권을 중심으로 주택가격 움직임이 수도권과는 다르게 공간적 차별성을 띄었다.

2004년 1분기에서 2009년 4분기까지는 국내 주택시장에 전국요인이 강했지만, 2010년 1분기를 기점으로 2015년 2분기까지는 지역요인이 강화되면서 수도권과 비수도권의 주택가격 변화가 다른 양상을 보였다.

주택가격 비동조화의 원인으로는 ▲주택시장 구조적 근본적인 변화 ▲수급불균형 ▲정부의 규제 및 지역개발 정책 ▲지역 고유특성 등을 꼽았다.

주택금융공사 관계자는 "2010년과 2015년을 전후해 주택시장 규제정책 및 부양정책이 수도권과 비수도권에 차별적으로 시행되면서 수도권이 주택시장을 견인하는 전국요인이 약화되고 지역요인이 강화되는 데 영향을 미쳤다"며 "앞으로 전국단위 주택정책과 지역단위 주택정책의 차별적인 수립·관리가 왜 필요한지에 대한 근거자료로 활용이 가능할 것"이라고 말했다.

한편 이 조사는 6대 특별·광역시(서울·부산 ·대구·대전·광주·인천)의 구단위와 경기도 시단위 97개 지역에 대해 지난 2004년 1분기에서 2018년도 3분기까지의 주택가격 매매지수와 지역별 소비자 물가지수를 사용해 진행됐다.