[12·16대책][전문]홍남기 "주택 투기수요 근본적 차단...주택시장 거주목적 중심 개편"

주택가격은 작년 9. 13 대책 이후 전국적으로 안정세를 유지해왔으나 최근 서울 등 일부지역에서 국지적 과열현상이 재현되고 있습니다. 과열의 중심에는 투기적 성격이 강한 일부 지역의 고가주택 거래가 자리잡고 있습니다. 

강남권의 9억 초과 고가주택 거래 비중은 연초 20% 중반에 머물렀으나 가격이 상승 전환한 7월 이후에 50%를 넘나들고 있습니다. 

특히 강남권 등을 중심으로 서울의 갭투자 비중은 꾸준히 증가하여 60% 수준에 육박하고 있는 상황입니다. 이는 저금리로 인한 낮은 금융비용 등으로 주택보유에 따른 기회비용은 크지 않은 반면에 가격상승에 따른 시세차익 기대가 강하게 작용하여 갭투자 ·전세대출 등 금융레버리지를 적극 활용하여 투기적 매수에 나서고 있기 때문으로 보여집니다. 

또한 그 과정에서 편법 ·불법증여 및 대출규제 우회 등 이상거래도 상당수 확인되고 있습니다. 더 큰 문제는 일부지역의 과열이 주변부로 순식간에 확산될 수 있다는 것입니다.

상대적으로 상승폭이 낮았던 인근 단지 또는 외곽지역은 갭메우기 움직임으로 덩달아 가격상승이 확대되고 있습니다. 과도한 주택가격 상승은 무주택자, 실수요자의 내집마련 기회를 빼앗고 상대적 박탈감을 유발하는 등 사회적 통합마저 저해하게 됩니다. 

정부의 정책의지와 가용한 수단이 있는지에 대한 시장의 의구심도 커지고 있습니다. 그러나 주택시장 안정에 대한 정부의 의지는 그 어느때보다도 확고합니다. 주택은 인간다운 삶을 보장하는 기초가 되는만큼, 불로소득을 위한 투기수단이 되어서는 안되며 휴식과 안정을 주는 거주공간이 되어야 합니다. 나아가 국민경제의 건전한 발전과 사회적 통합을 위해서도 주택시장 안정이 필수적입니다. 

정부는 이러한 엄중한 인식을 바탕으로 주택시장 안정화 방안을 마련하게 되었습니다. 이번 대책은 주택 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대하여 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하기 위함입니다.

이를 위하여 다음의 네 가지 방안에 중점을 두었습니다. 첫째, 금융대출이 투기수요의 자금동원 수단이 되는 상황을 원천적으로 근절하겠습니다. 둘째, 다주택 및 고가 1주택 보유부담을 획기적으로 강화하고 양도세 혜택을 엄격히 제한하여 불로소득에 대한 기대이익을 원천적으로 차단하겠습니다. 셋째, 사실상 거래허가에 준하는 강력한 조사를 통하여 시장질서를 교란하는 불법 및 우회행위를 원천 금지하겠습니다. 넷째, 수요가 큰 도심이 내 주택공급을 지속 확대하여 중장기 주택시장 안정을 도모하겠습니다.

 

이제 금번 주택시장 안정화 방안의 주요내용을 말씀드리겠습니다. 먼저, 투기지역 대출수요 규제의 강화입니다. 첫째, 투기지역 및 투기과열지구 내 주택담보대출에 대한 관리를 대폭 강화하겠습니다. 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주를 대상으로 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고 그외 주택은 시가 9억 원 초과분에 대해 주택담보대출 LTV 한도를 40%에서 20%로 대폭 축소하겠습니다. 

현재 금융회사별로 관리하고 있는 Debt Service Ratio, DSR 규제는 개인 차주단위로 모든 대출을 통합 관리하는 등 규제를 우회하여 대출을 받지 못하도록 하겠습니다. 주택담보대출을 받기 위한 요건인 기존주택 처분기한을 2년에서 1년으로 단축하고 1년내 신규주택으로의 전입의무를 추가하는 등 실수요자 요건을 보다 엄격하게 적용하겠습니다.

전세대출을 이용한 이른바 갭투자 방지를 위하여 전세자금 대출후 시가 9억원 초과주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 전세대출을 즉시 회수하겠습니다. 둘째, 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완입니다. 즉 공정과세 원칙에 맞게 종부세를 강화하고, 양도세 혜택은 실거주 중심으로 제한하겠습니다. 종부세율의 경우 고가 1주택에 대해서는 0.1~0.3%p, 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 0.2~0.8%p 추가 인상하겠습니다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 3주택 이상자와 동일하게 300%로 확대하겠습니다. 

이와함께 고가주택에 대한 공시가격을 대폭 현실화하여 OECD가 30억 원 이상 아파트에 대해서는 내년도 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정하겠습니다. 단, 1주택 고령자에 대한 공제율을 인상하여 실수요자의 종부세 부담이 가중되지 않도록 하고 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 세수 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 시행방안도 검토 중에 있다는 말씀을 드립니다. 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세도 강화해나가겠습니다. 

양도세 장기보유특별공제는 거주기간 요건을 추가하여 실거주자가 아닌 경우의 공제율을 제한하고, 일시적 2주택 양도세의 비과세 요건 중 기존 주택의 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고, 신규 구입주택으로의 1년 내 전입요건을 추가하겠습니다.

임대등록주택에 대해서도 거주요건 2년을 충족하는 경우에 한하여 양도세 비과세 혜택을 부여하도록 하겠습니다. 다주택자 양도세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함하고 주택 단기양도 중과세율을 인상하도록 하겠습니다. 다만 시장내 매물이 확대되도록 다주택자가 10년 이상 장기 보유한 주택을 매각할 경우 양도세 중과를 내년 6월 말까지 한시적으로 배제하겠습니다. 

셋째, 투명하고 공정한 거래질서 확립입니다. 정부는 개별거래에 대한 강력한 조사를 통하여 시장질서를 교란하는 불법 및 우회행위를 원천 차단하겠습니다.  우선 정비사업단지의 고분양가 책정으로 인한 시장 불안요인이 발생하지 않도록 민간택지 분양가상한제 적용기간을 대폭 확대하겠습니다. 집값 상승을 선도한 강남구 등 서울 13개 구와 과천·하남·광명시의 13개 동, 그리고 정비사업 이슈가 있는 성북구 등 서울의 5개 구 37개 동을 추가 지정하겠습니다. 고가주택 구입에 대해서는 자금출처를 전수조사하고, 국토부에 실거래가 상설조사팀을 신설하여 특별사법경찰관을 전면 배치하는 등 주택거래 허가에 버금가는 수준으로 촘촘하게 조사해 나가겠습니다.  또한, 공정한 청약질서 확립을 위하여 불법전매 등 적발 시 청약금지기간을 10년으로 확대하고, 청약당첨 거주요건 및 재당첨 제한도 크게 강화하겠습니다.   

임대사업자 관리를 위해 합동점검과 함께 등록요건 및 사업자 의무도 강화하겠습니다.  임대등록시 종부세·양도세와 마찬가지로 취득세·재산세도 공시가격기준 수도권 6억 원, 지방 3억 원 초과 주택은 그 혜택을 제한하겠습니다. 마지막으로 실수요자 중심의 공급 확대입니다. 실수요자를 위한 도심 내 주택공급도 방식을 다양화하고 그 속도를 더 내도록 하겠습니다.   

수도권 30만호 공급계획의 조속한 추진을 위하여 지구지정 및 지구계획 수립 절차를 신속히 진행하고, 서울 도심내 부지 4만호는 패스트트랙 적용을 통하여 사업 승인을 최대한 앞당기도록 하겠습니다. 관리처분인가를 받은 정비사업단지들이 최대한 분양가상한제 적용유예를 받을 수 있도록 신속한 사업 추진을 적극적으로 지원하겠습니다.    

서울의 가로주택정비사업 활성화를 위하여 공공성 요건 충족시에는 사업시행 면적을 지금의 1만 ㎡에서 2만 ㎡로 확대하고 분양가상한제 적용도 제외하도록 하겠습니다. 서울의 준공업지역 내 주택공급을 위하여 산업-주거 복합건축을 확대하고, 주거용 오피스텔도 함께 공급하는 등 제도 개선이 획기적으로 이루어질 수 있도록 하겠습니다.    

정부는 금일 발표한 주택시장 안정화 방안이 즉시 효과를 낼 수 있도록 해 나가겠습니다. 정부 차원의 조치인 금융감독 규정, 세법 시행령 개정 등은 조속하게 완료하고, 종부세법 등 법률 개정사항은 최대한 신속하게 처리해 나가도록 하겠습니다.    

국민 여러분, 금일 관계부처 합동으로 발표한 '주택시장 안정화 방안'은 주택 실수요를 철저히 보호하면서 시장 교란행위 ·시장 불안에 대한 엄정하게 대응하겠다고 하는 정부의 강력한 의지를 담았습니다. 삶의 터전이 돼야 할 공간이 투기의 수단으로 전락하고, 청년과 서민의 내 집 마련 희망을 빼앗는 작금의 상황이 지속되어서는 안 됩니다. 주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠습니다. 

대책발표 이후에도 성장 상황을 엄중히 모니터링하며 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸쳐 추가적인 종합대책을 마련하도록 하겠습니다. 시장안정을 위해 필요하다면 세제, 대출규제 그리고 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저 없이 시행하겠습니다. 

국민들께서 정부의 시장안정 의지에 함께해 주시고, 적극적으로 지지해 주실 것을 부탁드립니다. 감사합니다.