'분양가 통제의 역설'…서울 1순위 경쟁률 역대 최고

정부가 지난해 서울 집값을 잡기 위해 분양가 통제에 나서면서 오히려 새 아파트 청약경쟁률이 역대 최고치를 갈아치운 것으로 나타났다. 오는 4월부터 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되면 청약경쟁률은 지난해보다 더욱 높이 치솟을 것으로 보인다. 분양가를 통제하는 정부정책이 되레 청약 열풍을 가져와 집값 폭등을 야기시키는 것 아니냐는 지적이 나온다.

13일 리얼하우스에 따르면 지난해 서울지역 1순위 평균 청약경쟁률은 28대1로 2009년 아파트 청약경쟁률이 발표된 이후 11년만에 최고치를 기록했다.

지난해 서울에서 일반분양된 아파트는 1만1907가구로 평년대비 비교적 높은 수준이었지만 33만3761명의 아파트 청약자가 몰리면서 역대 최고치의 청약경쟁률을 갈아치운 것이다.

연도별 청약경쟁률을 살펴봐도 2009년부터 2014년까지 한자리수에 머물렀다가 2015년 두자릿수 (평균 13대1)을 기록한 이후 2018년 27대1를 보이는 등 매년 높아지는 추세다.

이는 정부가 2016년 8월부터 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가 관리에 나선 것과 맥을 같이한다. 서울 등 분양가가 많이 오른 곳을 '고분양가 관리지역'으로 선정해 분양가가 주변시세보다 높으면 분양보증을 내주지 않아 분양가를 통제하는 것이다.

이를테면 비교 단지가 분양한 지 1년이 넘은 아파트일 경우 평균 분양가에 가격변동률을 적용한 금액이나 평균 분양가의 105%를 넘으면 안 되는 식이다. 상황이 이렇다보니 시세가 급등한 서울 등 일부 지역에서는 현재 시세보다 저렴한 '로또 아파트'가 양산되며 청약경쟁률이 크게 뛴 것이다.

김병기 리얼하우스 분양팀장은 "지난해 청약경쟁률이 높았던 것은 HUG를 통해 정부가 분양가를 사실상 통제하고 있고 고분양가 관리지역 지정 등의 영향으로 주변 보다 분양가가 낮게 책정된 것이 주요요인"이라고 말했다.

게다가 오는 4월부터 민간택지 분양가상한제 유예기간이 끝나고 본격 시행되면 분양가는 HUG 기준보다 더욱 낮아질 것으로 전망된다. 분양가상한제가 적용되면 새 아파트 분양가가 주변 시세보다 20~30%씩 낮게 책정될 것이란 분석이다.

여기에 올해 둔촌주공 재건축, 개포주공 재건축 등 알짜 분양단지들이 남아 있어 청약경쟁률은 더욱 치솟을 것으로 보인다. 직방에 따르면 올해 전국 299단지 31만4328가구(임대아파트 제외)가 공급될 것으로 보인다. 이 가운데 수도권 물량이 19만8503가구이며 그중 서울에서 6만6556가구나 분양된다.

이처럼 분양가상한제 등 분양가를 통제하는 정부 정책이 당장은 집값을 낮추는 효과가 있겠지만 중장기적으로 집값 급등이 불가피하다는게 전문가들의 분석이다. 공급 확대 대책이 일부 포함되긴 했지만 시장 수요에 턱없이 못미치기 때문에 중장기적으로 시장을 안정화시키기에 역부족이라는 것이다.

업계 한 전문가는 "지난해 '12·16부동산대책'을 통해 세제와 대출, 청약 등 시장 전반에 걸쳐 투기수요 억제책을 내놨기 때문에 최근 집값이 급등한 서울 등 수도권에서 일단은 시장을 안정시키는 효과가 있겠지만 수요를 억누르면 나중에 오히려 가격이 더 가파르게 상승할 수 있다"며 "단지 투기수요 때문에 집값이 올랐다고 진단한 것은 오판이며 인위적으로 집값을 억누르는 것은 불가능하다"고 말했다.