"내년 분양가 더 오른다" … 제로에너지 의무화에 한숨 짙어진 건설업계

내년부터 분양가 상승 압박이 더욱 거세질 전망이다. 아파트시공 안전 및 품질에 대한 중요성 확대로 제로에너지 건축물, 층간소음 등 시공기준이 높아지기 때문이다. 건설사들은 시장침체 상황에서 분양가가 급등할 경우 미분양이 더 늘어날 수 있어 고민이 깊어지고 있다.  

26일 업계에 따르면 '에너지절약형 친환경주택 건설기준' 개정안이 내년부터 적용된다. 정부는 2009년 친환경주택 건설기준을 제정한뒤 제로에너지 주택을 확대하기 위해 단계적으로 기준을 강화해왔다. 제로에너지 건축물은 에너지절감과 신재생에너지 설비 등을 활용해 에너지소요량을 자체적으로 충당하는 친환경건축물로 에너지자립률에 따라 1~5등급으로 나뉜다.

지난 2020년 1000㎡ 이상 공공건물에 대해 5등급(에너지자립률 20~40%) 인증을 의무화한 뒤 현재 공공이 30가구 짓는 공동주택에 5등급 인증을 받도록 하고 있다. 다만 국토부는 국내 아파트단지 환경에서 1차 에너지소요량이나 에너지자립률을 5등급 기준에 맞추기 어렵다고 판단하고 '에너지절약형 친환경주택 건설기준' 성능기준을 5등급에 준하는 수준으로 기준을 낮췄다.

 

등급을 인증하는 방법은 크게 두가지가 있다. 현관문, 창호 등 성능과 기밀성을 높여 에너지를 절감하거나 태양광, 지열, 풍력 등 신재생에너지 설비로 에너지자립률을 높이는 방법이다. 

건설업계는 이러한 기준충족이 현실적으로 쉽지 않다는 입장이다. 우선 신재생에너지 설비와 관련된 문제를 꼽는다. 국내기후나 아파트라는 공간특성상 사용가능한 신재생에너지 설비는 태양광뿐인데 단지옥상에 설치공간이 부족하다는 것이다.

옥상공간이 부족할 경우 아파트벽면 설치도 고려할 수 있지만 그렇게 되면 미관을 해치는 것은 물론이고 태양광패널에 반사된 빛으로 민원이 발생할 수 있다고 업계는 우려하고 있다.

설치후 관리도 문제다. 

건설업계 한 관계는 "태양광패널이 갖고 있는 가장 큰 문제는 넓은 설치면적과 동시에 패널교체 등 주기적인 유지관리에 많은 노력과 비용이 든다는 점인데 입주자들이 이를 지속적으로 감당할 수 있을지 모르겠다"며 "전용 84㎡ 기준 가구당 공사비도 최소 293만원이상 늘어날 것이란 게 업계추산치로 정부 예상치보다 2배 높다"고 설명했다.

공사비 인상에 영향을 줄 정부정책은 더 있다. 정부는 현재 친환경주택 외에도 신축아파트가 층간소음 기준을 충족하지 못하면 준공을 불허하고 보완공사를 하거나 입주민에게 금전적 손해배상을 하도록 하는 법도 강화했다. 

여기에 입주자가 신축아파트를 사전점검 하기전에 내부 마감공사를 모두 마치도록 한 주택법시행령 또한 공사비 증가 요인으로 꼽힌다.

이렇다보니 공사비 증가가 분양가 상승으로 이어져 소비자 부담은 물론이고 미분양 발생으로까지 이어질 수 있단 우려가 나온다. 

실제로 부동산R114 집계를 보면 10월 기준 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 2041만원으로 지난해 1800만원 대비 241만원 올랐다. 

아직 11월~12월분의 집계가 남았지만 분양가 상승이 지속되고 있어 올해도 200만원대이상 상승이 확실시 되고 있다. 분양가는 지난 2021년이후 현재까지 736만원 상승해 전용 84㎡ 기준 3년만에 약 2억5000만원 오른 셈이다.

전문가들은 친환경주택이나 층간소음 개선 등 정부정책 방향은 긍정적이지만 최근 건설시장 여건이 어려운 만큼 추가적인 대책마련이 필요하다고 입을 모았다.

심형석 미국 IAU 부동산학과 교수(우대빵연구소장)는 "결국에는 가야할 방향이기에 정부 취지에 동의한다"면서도 "공사비가 오를 요인이 발생한 다는 건 건설사나 수요자 모두에게 좋지 않기 때문에 미세조정을 통해 최대한 분양가 인상요인을 줄여줄 필요는 있다"고 말했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장) "정부차원에서 추가적인 인센티브가 없으면 민간시장에서 친환경비용을 지불할 유인이 없는 셈이다"면서 "친환경설비나 자재투자 및 비용에 대한 정부지원이 미국이나 유럽 수준으로 필요하고 아울러 정부 친환경정책이 실효성 있게 추진되기 위해선 추가적인 세제지원도 있어야 한다"고 조언했다.